1. Obiectiv stabilit de către instanţă

Conform încheierii de şedinţă din data de ………………, instanţa încuviinţeză efectuarea raportului de expertiză fixând drept obiectiv:

Stabilirea contravalorii lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă de 57,20 mp situat în str. ………………… nr. …… , sector ……………, Bucureşti, ce face obiectul dosarului şi reprezintă dreptul de trecere constituit în favoarea pârâtului pe terenul reclamantului, pentru perioada 01.08.2015 – 01.08.2018, cu evidenţierea în mod distinct din acest calcul a contravalorii lipsei de folosinţă aferente perioadei 16.02.2018 – 01.08.2018.

2. Tipul valorii

Potrivit obiectivului stabilit de către instanţă se solicită “stabilirea contravalorii lipsei de folosinţă a terenului”, în lipsă de stipulaţie contrară s-m apreciat că raportarea trebuie realizată la piaţă în ceea ce priveşte determinarea chirei per mp teren per luna.

Chiria de piaţă este definită potrivit Standardelor ANEVAR, Ediţia 2018, ca fiind suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

3. Ipoteze

………………

Expertiza porneşte de la premiza potrivit căreia un investitor în cunoştinţă de cauză ar avea în vedere un termen mediu de amortizare a investiţiei de 15 ani – a se vedea articole de referinţă, anexa ………. la prezentul raport).

4. Ipoteze speciale

Motivat de faptul că imobilul este aservit unui fond dominant, cea mai bună utilizare a fost determinată pornind de la ipoteza specială potrivit căreia destinaţia imobiliară a fondului aservit va fi similară cu cea a fondului dominant.

5.  Teren, construcţii, amenajări şi accese

Imobilul este amplasat în zona periferică a municipiului Bucureşti, în zona de sud-est, accesul la proprietate realizandu-se direct din strada principala, strada ……………., imobilul fiind în prim plan.

Terenul evaluat are deschidere la strada ……………….de 2 ml, respectiv o lungime de 28,6 ml (potrivit Anexei nr. 2 la raport de expertiză aferent sentinţei civile nr. …………………., dosar nr. ……………, Judecătoria Sector …………………. Bucureşti), pe suprafaţa acestuia observându-se vegetaţie, parţial ţevi metalice depozitate pe latura stângă cum se intră pe suprafaţa terenului dinspre strada ………………………..

Terenul este împrejmuit, având următoarele delimitări:

1. La nord, poartă metalică,
2. La sud, gard din plasă sudată,
3. La est, calcan construcţie, parţial gard din lemn,
4. La vest, gard plasă zincată.

Utilitatile sunt amplasate in imediata vecinatate a terenului apa, canalizare, energie electrica, gaz metan, telefonie, cablu tv, internet, din punct de vedere topografic fiind un teren plan, la nivelul strazilor adiacente.

6. Clarificări privind obiectivul expertizei

Obiectivul stabilit de către instanţa de judecată prezintă o provocare considerabilă, motivat de faptul că expertul nu trebuie să facă o analiză a pieţei imobiliare la o dată exactă, astfel încât să determine o valoare specifică pentru o dată determintă în cuprinsul unui an calendaristic, ci trebuie să facă o analiză a evoluţiei pieţei astfel încât să se pronunţe asupra celei mai probabile chirii pentru un teren liber de contrucţii, care are o suprafaţă de 57,20 mp, afectat de o servitute de trecere.

Concret, provocarea emiterii unei opinii asupra obiectivului constă în următoarele aspecte asupra cărora subsemnatul am reflectat şi dedus analizei asfel încât să se determine cea mai probabilă chirie pentru perioada analizată:

1. Lipsa unei pieţe active a închirierii terenurilor – în piaţa specifică neidentificându-se oferte şi sau tranzacţii pentru imobile teren închiriabile. O asemenea provocare s-ar ridica şi dacă s-ar efectua o evaluare la data redactării prezentului raport, şi aceasta motivat de faptul că piaţa terenurilor oferite spre închiriere este limitată, lipsită de o piaţă activă a tranzacţiilor (cerere vs ofertă), netransparentă, atât proprietarii cât şi dezvoltatorii imobiliari optând pentru achiziţia terenurilor şi nu închirierea acestora;
2. Suprafaţa deosebit de mică, de 57,20 mp – chiar şi pornind de la premiza că ar exista o piaţă activă, suprafaţa de 57,20 mp ar ridica impedimente de identificare a unor oferte comparabile, similare cu imobilul evaluat, ridicându-se evident întrebarea cine ar putea fi un potenţial client pentru închirierea unei parcele teren de 57,20 mp cu o deschidere de 2 ml la stradă principală;
3. Durata de referinţă pentru identificarea condiţiilor de piaţă (2015 – 2018) – prin conţinutul obiectivului, expertul trebuie să identifice date privind starea şi condiţiile reale ale pieţei imobiliare la orice dată de raportare în cuprinsul perioadei analizate (a se vedea că chiria de piaţă, prin însăşi definiţia prevăzută de către Standardele ANEVAR, reprezintă “suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării” – prin dată a evaluării înţelegându-se “valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată”);
4. Particularitatea terenului expertizat de a fi fond aservit, asupra acestuia fiind institută o servitute de trecere, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară de informare nr. ………………. – de notorietate fiind faptul că imobilele asupra cărora există sarcini prezintă dificultăţi în tranzacţionare (vânzare, închiriere, etc).

7. Soluţii privind obiectivul expertizei

În vederea determinării chiriei de piaţă pentru imobilul expertizat am analizat şi identificat soluţii pentru provocările menţionate anterior, astfel încât şi de aşa manieră pentru ca valoarea să fie justă, obiectivă şi echitabilă, după cum urmează:

1. Din lipsa datelor privind închirierea imobilelor teren, neexistând o piaţă activă cu acest specific, abordarea pentru determinarea chiriei de piaţă apreciez că trebuie să pornească din surse alternative, din piaţă, care pot avea o bază credibilă şi care pot asigura o imagine continua şi completă a pieţei imobiliare.

Din acest punct de vedere, motivat de faptul  că se poate determina un trend al pieţei imobiliare din anul 2015 până în prezent sub forma unor medii şi indici asupra preţurilor de tranzacţionare (s-a recurs la site-ul imobiliar imobiliare.ro – cel mai semnificativ portal de imobiliare din România), se poate forma o opinie implicit asupra valorii chiriei.

Abordarea avută în vedere are la bază un principiu al echivalenţei economice, astfel încât nici un potential cumpărător nu ar plăti mai mult pentru un imobil decât ar fi rezonabil financiar că acel imobil să producă (chirie) într-un interval de timp aştepat pentru amortizarea investiţei.

Pentru clarificare, subsemnatul am avut în vedere aplicarea abordării prin venit astfel cum este prevăzut în cadrul Standardelor ANEVAR, Ediţia 2018, Standard de Evaluare – SEV 230, Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230), punctul C16, dar în sens invers, unde am pornit de la un o valoare de piaţă pentru vânzare ştiută (determinabilă) şi care în baza trendului (văzut retroactiv), respectiv a unei durate medii de amortizare a investiţiei de 15 ani (cu titlu general – durata medie de amortizare a investiţiei în domeniul imobiliar), se poate estima o chirie medie de piaţă lunară/anuală pentru imobilul expertizat.

Standardul menţionat mai sus prevede: “Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. În cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie …..”.

2. Abordarea menţionată oferă o soluţie implicit pentru determinarea chiriei de piaţă per mp, astfel încât se poate determina contravaloarea valorii lipsei de folosinţă pentru întrega suprafaţă a imobilului expertizat.
3. Prin analiza trendului se poate face o corepondenţă asupra valorii terenului în timp (implicit a chiriei obtenabile), pornind de la premiza că un investitor în cunoştinţă de cauză ar avea în vedere un termen mediu de amortizare a investiţiei de 15 ani. Acest termen este confirmat şi de piaţă, prin diferite analize şi articole de profil – opinii în acest sens fiind ataşate prezentului raport de expetiză (anexa nr. …………).