Extras opinie raport expertiza tehnica judiciara – expert tehnic judiciar Radu Bogdan Stefan – specializarea evaluarea bunurilor imobile

Doresc să precizez că metodologia estimării valorii de piață pentru un bun imobil este în mod fundamental diferită față de metodologia prevăzută în cadrul Grilelor notariale.

Pe fond, în cazul valorii de piață se analizează în detaliu fiecare componentă a bunului imobil, atât teren cât și construcție, avându-se în vedere o multitudine factori, atât interni, specifici bunului imobil, cât și externi, precum (fără a avea caracter exhaustiv) aria de piață, reglementări urbanistice, comportamentul participanților în piață, cerere vs ofertă, condițiile pieței la o anumită dată de raportare etc.

Consider necesar, înainte de orice justificare a solicitării de clarificare și documentare a obiectivului, că este necesară identificarea definiției valorii de piață conform Standardelor de Evaluare Internaționale și a Standardelor de Evaluare a Bunurilor emise de către Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Ediția 2022 (în continuare denumite și Standardele ANEVAR).

Potrivit Standardelor ANEVAR, Standardul 104 – Tipuri ale valorii, pct 30.1, se precizează:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

De menționat că din perspectiva Standardelor, data evaluării ”cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată” nefiind obligatoriu ca această dată să fie similară cu data raportului de evaluare. Astfel, trebuie facută o distincție majoră între data evaluării și data raportului de evaluare.

De subliniat că Standardele ANEVAR reprezintă, cu excepția unor ghiduri de evaluare specifice legislației naționale, o preluare identică a Standardelor Internaționale de Evaluare – după cum este și cazul definirii valorii de piață și a metedologiei de estimare a valorii de piață.

Suplimentar reglementărilor profesionale (Standardele de evaluare) care impun  metodologii exprese de evaluare (în cazul nerespectării acestora raportul de evaluare fiind neconform), se suprapun  particularitățile reglementărilor atât naționale, cât și a celor internaționale la care România a aderat, cu referire principală la decizii pronunțate în cadrul instanțelor transnaționale (în acest sens având în vedere multiplele procese deschise de cetățeni români împotriva României la CEDO și care au obiect modalitatea de implementare a despăgubirilor pentru bunurile imobile preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist, printre ultimele spețe fiind și cazul Văleanu împotriva României).

În fața evoluției cazuisticii în domeniul stabilirii valorii bunurilor imobile care fac obiectul Legii nr. 165/2013, treptat s-a dezvoltat și conceptul valorii de piață, cu atât mai mult cu cât principiul fundamental al legii menționate este cel al restituirii în natură a bunului imobil preluat în mod abuziv în perioada regimului comunist și, doar pe cale de excepție, acordarea de măsuri reparatorii prin puncte.

Pe parcursul Legii 165/2013 au intervenit multiple modificări legislative sau clarificări care au făcut obiectul analizei inclusiv a Înaltei Curți de Casație și Justiție, de importanță majoră pentru materializarea evaluărilor în domeniu fiind identificarea caracteristicilor tehnice corspunzătoare bunurilor imobile de la data preluării.

Introducerea anui anumit tip de valoare, în speță a valorii de piață – în contextul în care este deja stabilită o metodologie de evaluare prevăzută de Legea 165/2013 (aceea prin raportare la Grilele notariale) – necesită clarificarea unor date de raportare pentru fundamentarea evaluării, în lipsa acestora orice opinie evaluatorie putând fiind fi interpretată ca părtininitoare, fără argumentare, fiind la latitudinea, ipse dixit, a autorului evaluării (oricare ar fi acesta: instituție, evaluator, expert judiciar etc).

În sensul învederat, pentru o practică unitară, identificarea caracteristicilor de raportare pentru estimarea VALORII DE PIAȚĂ în cazul imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist din România este absolut necesară (astfel cum s-a reglementat raportarea la Grilele notariale), de importanță majoră pentru societate – aceste detalii nefiind de competență individuală, având careacter de interes general pentru aplicarea legislației naționale în mod unitar și în acord cu deciziile CEDO  (se subliniază că în cazul determinării valorii de piață suntem în fața unei metodologii complet diferite față de cele prevăzute în cadrul Grilelor notariale!).

Cu alte cuvinte, din perspectivă evaluatorie și în ceea ce privește exclusiv determinarea valorii de piață, desi se poate identifica (conceptual) în cadrul valorii de piață principiul prevalenței restituirii în natură, nu se identifică care sunt acele caracteristici de raportare pentru estimarea valorii de piață (înțelegând data evaluării pentru stabilirea valorii de piață,  dar și alte caracteristici, precum data privind identificarea caracteristicilor tehnice de raportare în ceea ce privește imobilul expertizat, informațiile documentare necesar a fi avute spre analiză atunci când se estimează valoarea de piață: contracte/oferte) pentru a se armoniza cu principiul echității și a justei despăgubiri în cazul în care bunul imobil nu poate fi restituit în natură.

De precizat că evidențierea argumentativă a principiului prevalenței restituirii în natură pentru a se evidenția la rândul său necesitatea raportării la o valoare de piață actuală pentru bunurile imobile preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist, nu poate face abatere de la necesitatea clarificării unor aspecte consecvențiale raționamentului, factuale, specifice bunurilor imobile care NU pot fi restituite în natură.

Mai doresc să evidențiez că, deși înțeleg necesitatea asigurării celerității procedurilor de acordare a măsurilor compensatorii, sub aspect deontologic, nu pot concluziona valori în cadrul unui raport de expertiză fără a avea convingerea că acestea sunt suficient de bine argumentate și documentate.

În sinteză, prin raportare la:

1. solicitarea de clarificare formulată pentru termenul din data de ………………….. în ceea ce privește data de raportare,

1. constatarea pe parcursul misiunii de argumentare a expertizei că data de raportare are un caracter dual atunci când se analizează valoarea de piață, fiind necesare în acest sens clarificări suplimentare, după cum urmează:

I. DATA EVALUĂRII (DE RAPORTARE) PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ A IMOBILULUI EXPERTIZAT – ASPECT CLARIFICAT DE CĂTRE INSTANȚA DE JUDECATĂ LA TERMENUL ANTERIOR DIN DATA DE ……………………………..

• Având în vedere:

1. definiția valorii de piață,
2. obiectivul stabilit,
3. lipsa reglementării metodologiei privind valoarea de piață în cazuistica bunurilor imobile preluate în mop abuziv în perioada regimului comunist,
4. analiza deciziilor CEDO împotriva României în materie,

nu se identifica în mod expres care este data evaluării (de raportare) pentru colectarea informațiilor valorice din piață.

• Cu titlu de exemplu data de raportare a evaluării putea fi: data realizării raportului de expertiză, data emiterii deciziei de compensare emisă de către CNCI, data dispoziției de compensare sau orice altă dată care putea fi considerată de referință de către instanța de judecată pentru estimarea unei valori de piață.

• Subsemnatul am înțeles și mi-am însușit data de raportare stabilită de către instanța de judecată la termenul anterior, anume: …………………………

• Subsecvent, astfel cum se va evidenția în pragrafele următoare, și în strânsă legătură cu data de raportare, se naște, din perspectiva dezvoltării raționamenteleor evaluatorii, un aspect esențial pe care nu l-am punctat în cadrul adresei anterioare, respectiv cel al momentului la care caracteristicile bunului imobil expertizat se iau în considerare pentru estimarea valorii de piață (în contextul în care legea specială în materie, reglementează raportarea la caracteristicile tehnice ale imobilului şi a categoriei de folosinţă la data preluării acestuia).

II. CARE ESTE DATA DE RAPORTARE PENTRU IDENTIFICAREA CARACTERISTICILOR TEHNICE NECESAR A FI AVUTE ÎN VEDERE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ?

• Doresc să precizez că valoarea de piață se poate determina prin raportare la valori de piață curente (astfel cum a fost clarificat de către instanța de judecată la termenul din data de 09.05.2023), avându-se în vedere ÎNSĂ caracteristici ale proprietății de la o dată specifică (care poate fi de la data de …………………… sau, cu titlu de exemplu, de la data preluării de către stat)  – în condițiile în care legislația specifică și practica națională, se raportează la caracteristicile specifice de la data preluării atunci când evaluarea se realizează având în vedere Grilele notariale.

• Se naște în mod firesc, din perspectivă evaluatorie și în ceea ce privește valoarea de piață, un dublu moment de raportare care necesită a fi clarificat:

1. Un moment de identificare a pieței curente și care va fi avut spre analiză pentru identificarea prețurilor de ofertare al unor active similare cu cel evaluat (astfel cum precizam anterior, aspect clarifcat deja de către instanța de judecată, acest termen fiind ……………………………. ).
2. Un al doilea moment (care necesită clarificare) este acela al identificării caracteristicilor, specifice imobilului evaluat, care vor fi avute spre analiză pentru a se ajusta valoarea identificată în cadrul punctului a. anterior.

• Atunci când se analizează valoarea de piață a unui imobil, analiza fundamentală a evaluării pornește de la conceptul celei mai bune utilizări a imobilului (fie ca teren liber, fie că pe suprafața terenului există edificate clădiri).

• În lipsa analizei celei mai bune utilizări a imobilului evaluat, se consideră că raportul de evaluare este neconform prin raportare la Standardele de evaluare, sens în care rolul celei mai bune utilizări trebuie înțeles complet și adecvat, Standardele din nou oferind definiții și informații relevante.

• În sensul precizat anterior, Standardul SEV 104 – Tipuri ale valorii, în cadrul punctului 140 și următoarele, precizează:

140.1 Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant de pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ.

140.2 Cea mai bună utilizare trebuie să fie posibilă fizic (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să genereze cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

• Față de conceptul celei mai bune utilizări (esențial în cadrul analizei privind estimarea valorii de piață) și data evaluării, sunt necesare clarificări cu privire la carcteristicile tehnice ale bunului imobil expertizat – în sensul în care este necesar a se stabili dacă se au în vedere caracteristicile tehnice de la data de …………………….., de la data preluării de către stat sau de la o altă dată.

• Doar cu titlu de exemplu, pentru a evidenția importanța analizei celei mai bune utilizări în cazul estimării valorii de piață și coroborarea acesteia cu data evaluării, supun atenției situația (ipotetică) conform căreia un bun imobil este preluat de către stat în anul 1950, compus dintr-o parcelă de teren de dimensiuni mici de 140 mp (sau de 5000 mp), cu o construcție de în stadiu depreciat fizic de 50 mp (sau de 2000 mp).

În asmenea situații, în ceea ce privește componenta teren a imobilului, analiza celei mai bune utilizări pentru data prezentă ar putea concluziona că parcela de teren nu este construibilă, fie motivat de faptul că este de dimensiuni prea mici față de reglementările urbanistice actuale, fie că parcela de teren de dimeniuni mari, la data prezentă beneficiază de anumite restricții urbanistice (cu titlu de exemplu, este spațiu verde).

Dintr-o altă perspectivă, analiza celei mai bune utilizări pentru data preluării de către stat, ar putea concluziona că parcela de teren este construibilă, cu un regim de înălțime P+1, în timp ce la data prezentă, aceeași parcelă de teren are un regim de înălțime conform reglementărilor urbanistice actuale de P+10 etaje.

• Se poate observa în fața celor precizate anterior, că permanent trebuie avute în vedere caracteristicile fiecărui bun imobil și data evaluării, aceste două caracteristici fiind necesar a fi clarificate din perspectiva estimării valorii de piață, fiind interdependente.

• De menționat că pentru data de raportare și data de identificare a caracteristicilor tehnice ale bunurilor imobile expertizate este necesară fundamentarea documentară a raționamentelor evaluatorii, sens în care perioada de materializare a expertizelor putând fi prelungite pentru obținerea unor asemenea informații documentare.

• În măsura în care în cadrul legislației naționale s-ar transpune evaluarea bunurilor preluate în mod abuziv de către stat prin stabilirea unei valorii de piață actuale, prin raportare la caracteristicile imobilului de la data preluării, se va ridica problematica IDENTIFICĂRII și CUANTIFICĂRII diferențelor între cele două momente de raportare.

• Se reamintește că analiza celei mai bune utilizări este utilizarea care, DIN PERSPECTIVA UNUI PARTICIPANT DIN PIAȚĂ, ARE CA REZULTAT CEA MAI MARE VALOARE A UNUI ACTIV – deci participantul tipic în piață va cuantifica prețul pe care va fi dipus să-l plătească, funcție de cea mai bună utilizare specifică fiecărui bun imobil (și care în cea mai mare majoritate a cazurilor, cea mai bună utilizare va fi diferită între cele două momente istorice: data preluării vs o dată actuală).

• Or, datorită datorită progreselor economice, sociale, tehnologioce, terenurile actuale au ajuns la o reglementare urbanistică diferită celor din perioada regimului comunist (neputându-se face o identitate valorică a unui teren care la data preluării avea o reglementare urbanistică de P+1, fața de o reglementare urbanistică actuală de P+10, sau în sens invers, unde la data preluării terenul era construibil, în timp ce la data prezentă este afectat de servituți publice, blocuri, spațiu verde etc). Atenție (!), este necesar a se sublinia că terenurile care nu se restituie în natură persoanelor îndreptățite, implică ca de facto, la data prezentă, aceste terenuri să fie afectate, într-o măsură mai mare sau mai mică, de diferite sarcini – CEEA CE NE ADUCE ÎN IMPOSIBITITATEA IDENTIFICĂRII UNEI VALORI DE PIAȚĂ CURENTE, MOTIVAT DE FAPTUL CĂ NU SE POATE IDENTIFICA O PIAȚĂ (CEL PUȚIN ACTIVĂ ȘI MINIMUM TRANSPARENTĂ) A IMOBILELOR CARE SUNT AFECTATE DE SERVITUȚI/SARCINI ETC ȘI PENTRU CARE UN PARTICIPANT TIPIC ÎN PIAȚĂ SĂ FIE DISPUS, ÎN MOD REZONABIL, SĂ OFERE UN PREȚ (orice tip de preț). Mai mult, în vederea dezvoltării raționamentelor unitare de abordare a valorii, în măsura în care (ipotetic) pe suprafața terenului s-ar afla la data preluării o clădire, se va naște în mod succesiv provocarea identificării caracteristicilor acesteia în cazul în care caracteristicile tehnice ar fi de la o data actuală (o provocare suplementară dacă clădirea a fost demolată de la data preluării …).

• În sensul învederat trebuie clarificat care caracteristici tehnice se doresc a fi de referință pentru determinarea valorii de piață:

1. Fie cele de la data preluării de către stat (astfel cum s-a statuat în legislația națională și potrivit deciziilor ÎCCJ), DAR CARE NU POT REFLECTA VALORI DE PIAȚĂ ACTUALE ÎN CUANTUMUL ABSOLUT LA CARE ACESTEA SE TRANZACȚIONEAZĂ, MOTIVAT DE FAPTUL CĂ TRANZACȚIA/OFERTA ACTUALĂ NU SE FUNDAMENTEAZĂ PE ACELEAȘI CARACTERISTICI ALE IMOBILULUI DE LA DATA PRELUĂRII DE CĂTRE STAT (se compară două situații diferite!) – doar cu titlu de exemplu identificam anterior diferențe de reglementare urbanistică între două momente istorice (care au caracter factual, nu de ordin teoretic și care produc consecințe valorice – UN PARTICIPANT TIPIC ÎN PIAȚĂ NEFIIND DISPUS, ÎN MOD REZONABIL, SĂ PLĂTEASCĂ ACEEAȘI VALOARE, DE PIAȚĂ, ÎN CONDIȚIILE ÎN CARE CONSTATĂ DIFERENȚE DIN PERSPECTIVA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI A IMOBILULUI ÎNTRE CELE DOUĂ MOMENTE ISTORICE);

1. Fie de la data actuală (care necesită clarificare), dar care în mod corelativ, ar presupune identificarea și cuantificarea a diferențelor între cele două momente istorice. Subliniez că în discuție sunt imobilele care nu pot fi restituite în natură.

• S-a ajuns astfel, conjunctural, în cazul terenurilor, la situația în care valorile din Grilele notariale pot fi substanțial mai mari față de o ipotetică valoare de piață actuală – motivat de faptul că Grilele notariale stabilesc valori ale terenului pentru o ipotetică cea mai bună utilizare pentru data prezentă (!), neidentificându-se în cadrul Grilelor ajustări asupra terenurilor prin intermediul cărora să se cuantifice cea mai bună utilizare între data preluării de către stat și data prezentă (de esență fiind cuantificarea dezvoltării urbanistice!).

• De subliniat că asemenea analize nu se efectuează în cadrul raportării la Grilele notariale – conceptul celei mai bune utilizări având caracter individual pentru a înțelege valoarea specifică fiecărui bun imobil, în contrast deplin cu Grilele notariale al căror valori reflectă valori care au caracter general, specifice unei anumite zone, și fără a avea în vedere specificitatea fiecărui bun imobil prin raportare la piață, reglementări urbanistice specifice, randament financiar, atractivitate de piață

• Doresc să subliniez că oricare ar fi acel moment de raportare pentru identificarea caracteristicilor bunului imobil evaluat, sunt necesare informații documentare relevante, atât pentru data de raportare cât și pentru data la care se vor avea în vedere caracteristicile bunului imobil, motivat de faptul că în procesul de analiză se va proceda la o identificare a diferențelor între cele două momente (diferențe care pot avea impact valoric).

• Prin informații documentare relevante se înțeleg acele informații care fac referire la regimul juridic, economic și tehnic conform reglementărilor urbanistice – în acest sens făcându-se trimitere la dispozițiile Legii nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, art. 6, care precizează:

(1) Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autorităţile prevăzute la art. 4 şi la art. 43 lit. a):

1. a) fac cunoscute solicitantului informaţiile privind REGIMUL JURIDIC, ECONOMIC ŞI TEHNIC AL TERENURILOR şi construcţiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii;
2. b) stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului;
3. c) stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construire;

c1) indică nominal operatorii de reţele tehnico-edilitare care vor emite respectivele avize/acorduri; avizele se vor solicita doar de la posesorii de reţele supraterane şi subterane care afectează suprafaţa de teren şi/sau construcţiile pentru care se solicită certificate de urbanism, cu consultarea bazei de date urbane constituite în condiţiile legii;

1. d) încunoştinţează investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru PROTECŢIA MEDIULUI, în scopul obţinerii punctului de vedere şi, după caz, al actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării.

(1^2) În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, certificatul de urbanism cuprinde informaţiile privind consecinţele urbanistice ale operaţiunii juridice.