Bun venit la o nouă explorare aprofundată.
Astăzi ne aplecăm asupra unui material, zic eu, deosebit de interesant.
Răspunsul unui expert tehnic judiciar la niște obiecțiuni formulate într-un dosar civil,
unul complex.
Avem în față documentul oficial, ăsta e Răspuns la obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, pentru Tribunalul București.
Care e misiunea noastră aici?
Păi, să înțelegem strategia, argumentația folosită de expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar,
Radu Bogdan Ștefan, în fața unei provocări, să știi, destul de mari.
Evaluarea unor proprietăți imobiliare care erau afectate de niște restricții urbanistice severe.
Și o să analizăm cum au utilizat standardele profesionale, legislația și…
Aici e punctul cheie, cred.
Deciziile Înaltei Curți de Casație și Justiție, ICCJ, știm, Instanța Supremă, pentru a-și susține punctul de vedere.
Asta, împotriva contestațiilor.
E o incursiune, așa, la intersecția dintre evaluarea tehnică și rigorile juridice.
Exact.
Piesa centrală și elementul ăsta strategic pe care o să-l urmărim e chiar modul în care expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, a ales să-și fundamenteze răspunsurile.
Vedem că evită deliberat să emită opinii strict profesionale, știi, care ar putea fi considerate subiective în contextul ăsta litigios.
În schimb, ce face?
Se ancorează ferm în referințe legale și jurisprudențiale clare.
E o demonstrație de rigurozitate, aș zice, și de inteligență procedurală în expertiza judiciară.
Chiar interesant.
Bun, hai să intrăm puțin în context.
Expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, autorizat de Ministerul Justiției, a fost desemnat în dosarul ăsta și a avut sarcina de a răspunde punctual la obiecțiunile 1 și 3, astea formulate de partea pârâtă.
Și obiecțiunile astea fuseseră admise spre analiză de către instanță.
Hai să vedem cum a abordat prima dintre ele.
Da, dar uite, înainte să intre în detalii, expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, își delimitează rolul.
Subliniază că raportul de expertiză e un document tehnic, da, bazat pe date, metodologii științifice, menit să clarifice fapte.
Asta conform Ordonanței Guvernului nr. 2/2000. Și precizează că, mă rog, încadrarea juridică a situației nu e treaba lui directă.
Totuși, recunoaște că are obligația să răspundă punctual obiecțiunilor care au fost admise,
chiar dacă ele ating și aspecte de drept.
Demonstrează cumva că înțelege contextul legal în care lucrează.
Ok, o precizare importantă, într-adevăr.
Și care era concret prima obiecțiune?
Pârâta a contestat, din câte înțeleg, o comparație făcută de expert, nu?
Corect.
Obiecțiunea viza utilizarea de către expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, a unor oferte de închiriere — era vorba de 1,5 euro pe metru pătrat — care proveneau de la un teren din apropiere.
Argumentul pârâtei era simplu.
Terenul expertizat nu e construibil, are destinația de parc, zonă verde, utilitate publică,
pe când terenul folosit în comparație era posibil construibil.
Deci, diferență mare.
Prin urmare, pârâta ce cerea?
Temeiul legal.
Pe ce bază legală poți să echivalezi valoarea de închiriere a unui teren neconstruibil,
cu restricții majore, cu cea a unui teren care are potențial de construire?
O întrebare care pare logică la prima vedere, adică cele două tipuri de terenuri chiar par fundamental diferite în potențialul lor economic.
Cum a răspuns expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, la provocarea asta?
Răspunsul expertului tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, e foarte structurat.
Începe prin a reconfirma datele factuale pe care le prezentase deja în raportul inițial:
terenurile astea sunt în zona semicentrală a Bucureștiului, dar certificatele de urbanism atestă clar că sunt neconstruibile.
De ce?
Din cauza unor lucrări de infrastructură și a destinației de interes municipal.
Apoi, ridică o întrebare fundamentală din perspectiva evaluării:
Cine, realist vorbind,
ar fi interesat să închirieze un teren cu restricții așa semnificative?
Adică pune sub semnul întrebării însăși existența unei piețe reale pentru așa ceva.
Exact.
Concluzia lui preliminară, bazată pe analiza pieței, e că un participant tipic, știi, motivat  economic, care ar căuta să închirieze pentru profit, pur și simplu nu poate fi identificat în mod uzual pentru un astfel de teren.
Piața, în condiții normale, libere, e practic inexistentă.
Sau foarte greu de identificat, oricum.
Și atunci întrebarea firească, pe care probabil și-a pus-o și expertul: ok, dacă nu există o piață de închiriere evidentă în condițiile astea restrictive, înseamnă că terenul nu mai are, de fapt, nicio valoare?
Acesta e exact întrebarea subsecventă pe care o abordează explicit expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan.
Și răspunsul lui, din perspectiva evaluării, e ferm.
Da, terenul ăsta afectat de restricții are valoare.
Și anume, valoarea de piață, așa cum a fost determinată în raportul inițial.
Aici, lucrurile capătă o turnură fascinantă, aș zice.
Cum justifică valoarea asta de piață, mai ales când pârâta cere explicit un temei legal, adică pe ce lege te bazezi să spui că un teren neconstruibil are o valoare comparabilă, mă rog, în contextul chiriei, cu unul construibil?
Cum evită capcana asta a unei simple opinii profesionale, care ar putea fi, nu?, subiectivă?
Aici intervine mutarea strategică.
Și inteligentă, cred eu.
În loc să intre într-o dezbatere tehnică, poate complexă și contestabilă, despre metode de evaluare când nu ai o piață clară, expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar Radu Bogdan Ștefan schimbă planul argumentației.
Aduce în discuție o decizie fundamental a Înaltei Curți de Casație și Justiție.
E vorba de decizia ICCJ nr. 542 din 17 martie 2022. Decizia acesta e crucială.
De ce?
Pentru că abordează exact problema terenurilor, proprietate privată, care sunt afectate de servituți de utilitate publică, impuse prin acte administrative.
Exact cazul de față.
Deci o abordare bazată pe precedent judiciar, nu pe opinie. Foarte interesant.
Și ce anume reține expertul din decizia acesta a ICCJ?
Care sunt punctele cheie?
Expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, extrage esența deciziei ICCJ,
subliniază niște principii juridice fundamentale.
Primul, și cel mai important: dacă impui o servitute de utilitate publică, cum ar fi afectarea terenului pentru zonă verde sau infrastructură, și faci asta fără o justă și prealabilă despăgubire,
păi asta e o încălcare a dreptului de proprietate.
Drept garantat și de Constituție, la articolul 44, și de Convenția Europeană a Drepturilor Omului,
articolul 1 din Protocolul nr. 1.
Deci nu e ceva minor.
Apoi, chiar dacă nu vorbim de o expropriere în sensul clasic, știi, cu acte în regulă,
o limitare atât de drastică a folosinței terenului echivalează de fapt cu o privare de bun.
Iar privarea asta trebuie compensată.
Nu poți să lași proprietarul cu un bun pe care efectiv nu-l poate folosi fără nicio despăgubire.
Nu merge așa.
Un alt punct subliniat de ICCJ și preluat de expert: costul realizării obiectivelor de interes public
nu poate fi pus exclusiv în cârca proprietarului privat al terenului afectat.
Beneficiile sunt publice, deci costurile trebuie suportate de colectivitate, nu de un singur om.
Logic, nu?
Apoi, principiul proporționalității invocat de Curte.
Asta cere ca despăgubirea să fie calculată în raport cu pierderea reală suferită de proprietar
și să fie acordată într-un termen rezonabil.
Și, în final, nerespectarea acestor principii e o încălcare a legii fundamentale și a convențiilor internaționale la care România e parte.
Deci, consecințe serioase.
Înțeleg.
Deci, practic, folosind argumentele acestea de la ICCJ, expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar,
Radu Bogdan Ștefan, susține că valoarea terenului nu poate fi considerată zero sau, mă rog, neglijabilă, doar pentru că autoritățile i-au impus restricții.

Mai mult, sugerează că evaluarea corectă, ca să respecți principiul ăsta al justei despăgubiri,
trebuie să aibă în vedere situația terenului dinainte de impunerea restricțiilor.
Acesta este ideea.
Exact.
Asta e concluzia logică și juridică la care ajunge expertul tehnic judiciar, evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan.
Afirmă clar că poziția sa evaluativă, așa cum a reflectat-o în raportul inițial, a considerat valoarea terenului ca și cum aceste servituți de interes public nu ar fi fost instituite.
Și, atenție, abordarea asta nu e o opinie personală, ci o aliniere directă la principiul justei despăgubiri, așa cum e el consacrat și interpretat de Înalta Curte.
Practic, arată că temeiul legal cerut de pârâtă nu e vreo normă tehnică obscură de evaluare,
ci însăși Constituția și jurisprudența ICCJ, care apără dreptul de proprietate în fața acțiunilor statului ce impun sarcini excesive.
Astfel, răspunde obiecțiunii printr-o argumentare solidă, bazată pe lege și jurisprudență,
nu pe o apreciere, să zicem, subiectivă a valorii actuale — o mutare inteligentă.
Foarte clar.
Și, într-adevăr, o strategie argumentativă puternică.
Bun, hai să mergem mai departe la a doua obiecțiune discutată în documentul expertului.
E cea numerotată cu doi, deși inițial am zis că instanța admisese 1 și 3.
Dar urmărim firul logic al răspunsului expertului.
Aici pârâta revine și întreabă de ce s-au folosit în analiză comparabile de tip rezidențial.
Asta, având în vedere că destinația actuală, specifică a terenului, e de parc sau zonă verde.
Și din nou, cere temeiul legal pentru abordarea asta.
Pare oarecum similară cu prima, dar axată pe tipul de comparabile folosite.
Expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar Radu Bogdan Ștefan reia și aici aspecte pe care le menționase deja în raport.
Arată că a fost pe deplin conștient de limitările astea încă de la început.
Reamintește că a identificat explicit dificultatea de a găsi o piață activă de închiriere pentru astfel de terenuri afectate, că a fost nevoie să folosească surse alternative de date și faptul evident că, din cauza restricțiilor legale actuale, cea mai bună utilizare economică a terenului, care, judecând după zonă, ar putea fi rezidențială, nu e legal posibilă în prezent.
Deci recunoaște deschis starea de fapt impusă de restricții.
Nu o neagă.
Bun, deci admite limitările actuale, dar atunci cum depășește aparentul blocaj dacă terenul nu e construibil legal acum și nici nu există o piață de închiriere pentru parcuri private, să le zicem așa, cum justifică totuși referirea la comparabile rezidențiale în evaluarea lui inițială?
Că probabil pe date de piață s-a bazat.
Aici expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, aprofundează analiza pieței.
Se concentrează specific pe terenurile afectate de utilități publice și constată din nou că participanții tipici de pe piața liberă — dezvoltatori, investitori individuali care urmăresc profit — nu ar activa pe o astfel de piață.
Nu au ce să construiască, nu au cum să exploateze economic terenul în condițiile date, deci nu există o piață normală, competitivă.
Teoretic, zice expertul, o potențială piață ar putea implica entități publice, gen primăria interesată poate să amenajeze parcul.
Însă, subliniază el, tranzacțiile între autorități publice, chiar dacă ar exista, nu ar reflecta valoarea de piață în sensul definit de standardele de valoare.
De ce?
Pentru că lipsesc condițiile esențiale ale unei piețe deschise:
vânzător și cumpărător hotărât, timp suficient de expunere, lipsa constrângerilor și așa mai departe.
Și chiar dacă menționează conceptul de valoare echitabilă — fair value — care ar putea include interese specifice, cum ar fi cele ale autorității, expertul punctează un aspect legal crucial.
Legislația și practica judiciară din România cer determinarea valorii de piață în cazurile de despăgubiri pentru limitarea dreptului de proprietate, nu a valorii echitabile.
Asta e cerința legală.
Așadar, dacă piața e inexistentă și valoarea echitabilă nu e cea cerută de lege, concluzia privind valoarea actuală în condițiile restricțiilor devine destul de — oaa, radicală, nu?
Da.
Expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar Radu Bogdan Ștefan afirmă explicit și tranșant:
în condițiile actuale, adică cu restricțiile impuse și în absența unei piețe relevante, identificabile, valoarea de piață a terenului nu poate fi identificată sau determinată prin metodele uzuale de comparație.
Comparația vânzărilor, a veniturilor — nu merg.
Confirmă practic, într-un anume sens, ce zicea pârâta.
O comparație directă între un teren construibil rezidențial și terenul ăsta afectat, la momentul actual, e nerealizabilă din perspectiva mecanismelor de piață, cel puțin.
Păi asta sună ca un impas total.
Adică, dacă expertul însuși spune că valoarea actuală nu poate fi determinată prin metode de piață și că o comparație cu terenuri construibile e nerealizabilă în prezent, cum își mai justifică atunci valoarea inițială, care bănuiesc că se baza tocmai pe date de piață, de la terenuri probabil construibile?
Cum iese din asta?
Păi prin reîncadrarea fundamentală a problemei.
Revine la obiectivul stabilit de instanță: calculul contravalorii lipsei de folosință, care, în esența sa juridică, ce înseamnă?
Stabilirea unei juste despăgubiri.
Aici intervine din nou logica juridică, nu doar cea evaluativă.
Expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, argumentează că dacă ar accepta pur și simplu că terenul nu are valoare sau are o valoare nedeterminabilă doar pentru că o autoritate publică i-a schimbat destinația pe hârtie, afectându-l unei utilități publice, păi asta ar anula complet principiul constituțional al justei despăgubiri.
Ar crea o situație absurdă.
Statul ar putea practic confisca valoarea unei proprietăți private fără nicio compensație, printr-o simplă decizie administrativă de urbanism.
Nu se poate.
Aplică un fel de logică de cauză–efect, dacă înțeleg bine.
Adică restricțiile actuale, certificatele de urbanism invocate de pârâtă, astea sunt efectul.
Dar ca să stabilești despăgubirea corectă, trebuie să te uiți la cauza care a generat pierderea de valoare.
Asta e ideea.
Exact, exact asta e linia de argumentare.
Expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, spune că documentele  urbanistice actuale, cu restricțiile lor, sunt efectul.
Dar cauza, cauza o reprezintă actele administrative normative anterioare — Planul Urbanistic General (PUG-ul), documentul strategic pentru tot orașul, și planurile urbanistice zonale (PUZ-urile), care detaliază regulile pe zone — acte prin care au fost introduse aceste afectări de utilitate publică.
Prin urmare, pentru a stabili correct justa despăgubire, evaluarea trebuie să se raporteze la caracteristicile și potențialul terenurilor înainte de momentul instituirii acestor limitări severe.
Similar cu metodologia dintr-o expropriere, de fapt.
Despăgubirea trebuie să reflecte valoarea pierdută în momentul în care restricția a fost impusă efectiv.
Și care erau acele caracteristici pre-restricție pe care le identifică expertul tehnic judiciar  evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, ca fiind relevante?
Ce spun actele, chiar și cele actuale, despre situația anterioară?
Păi se bazează chiar pe informațiile din certificatele de urbanism invocate de pârâtă, dar le interpretează în contextul anterior.
Indică faptul că terenurile sunt în intravilanul localității, categoria de folosință înscrisă în Cartea Funciară este „curți-construcții”, o categorie care, istoric și uzual, sugerează un potențial construibil anterior restricțiilor actuale.
Și, nu în ultimul rând, se află în zona fiscală A a Bucureștiului, recunoscută ca fiind o zonă cu valoare imobiliară ridicată.
Astea sunt indicii obiective, știi, ale potențialului pe care terenul îl avea înainte de a fi afectat.
Și, ca să consolideze definitiv abordarea asta, la evaluarea raportată la situația pre-restricție,
expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, nu s-a oprit aici.
A adus în discuție un adevărat arsenal de argumente legale, pe lângă decizia ICCJ 542, pe care am menționat-o deja.
Aici își construiește cu adevărat fundamentul juridic, obiectiv, pentru a ieși din zona opiniilor.
Da, da, acesta e punctul culminant al argumentației și demonstrează strategia lui de a se baza exclusiv pe elemente legale, obiective, verificabile, evitând să emită opinii evaluative care, știi, ar putea fi etichetate drept subiective în contextul ăsta actual, dificil.
Expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, invocă un set solid și coerent de temeiuri legale și decizii ICCJ, ca să justifice de ce analiza valorii trebuie să pornească de la situația neafectată de utilități publice.
Uite care sunt:

1. În primul rând, reiterează decizia ICCJ 542/2022, deja discutată, ca piatră de temelie a obligației de justă despăgubire.
2. Apoi, citează decizia ICCJ 120/2021 — asta stabilește un punct important:
   hotărârile de consiliu local prin care se aprobă PUZ-urile, adică planurile care au impus restricțiile, sunt acte administrative normative.
   Asta subliniază forța lor de normă generală, dar și faptul că provin dintr-o acțiune a autorității care poate genera dreptul la despăgubire dacă limitează excesiv proprietatea.
3. Invocă articolul 26 din Legea 33/1994, legea fundamentală a exproprierii. Articolul acesta definește despăgubirea ca incluzând și valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului.
   Și ambele se calculează prin raportarea la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în zonă, la data expertizei.
   Argumentează implicit că „imobile de același fel” înseamnă imobile fără restricția  specifică impusă, ca să reflecte corect valoarea de piață pierdută.
4. Menționează și decizia ICCJ 78/2021.
   Asta aduce o clarificare importantă în contextul exproprierilor sub o altă lege, Legea 255/2010, pentru lucrări de utilitate publică de interes național.
   Decizia asta spune că, la stabilirea despăgubirilor, se ține cont și de criteriile din Legea 33/1994 — prețul pieței, daunele — nu doar de grilele notariale.
   Asta susține indirect necesitatea folosirii datelor de piață de la proprietăți comparabile,
   adică neafectate, așa cum probabil a și făcut expertul în evaluarea inițială.
5. Și, în final, aduce un argument foarte specific situației:
   articolul 18 alineatul (9) din Legea 24/2007, legea spațiilor verzi. Articolul acsta prevede explicit că terenurile proprietate privată, înscrise în Cartea Funciară ca având categoria de folosință „curți-construcții”,
   categorie confirmată paradoxal chiar de certificatele invocate de pârâtă, nu pot fi declarate sau trecute în categoria spațiilor verzi decât după finalizarea procedurii de expropriere conform legii.
   Argumentul ăsta e foarte puternic.
   Sugerează că simpla declarare a terenului ca zonă verde prin PUG sau PUZ, fără expropriere efectivă și justă despăgubire, nu poate anula valoarea lui anterioară
   și dreptul proprietarului la compensație.
   E un argument legal direct.
   Deci, practic, expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar Radu Bogdan Ștefan a construit un veritabil zid de argumente legale și jurisprudențiale.
   A demonstrat pas cu pas că evaluarea sa, chiar dacă poate părea contraintuitivă
   dacă ne uităm strict la starea actuală a terenului — neconstruibil, fără piață clară —
   e singura abordare corectă și conformă cu legea.
   Asta din perspectiva principiului fundamental al justei despăgubiri, așa cum e el interpretat constant de legislația specifică și mai ales de Înalta Curte.
   O strategie defensivă, într-adevăr, dar extrem de solidă, fiindcă e bazată pe obiectivitatea legii.
   Impresionant!
   Ce am descoperit, așadar, în explorarea de astăzi?
   Păi o demonstrație elocventă a modului în care expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar, Radu Bogdan Ștefan, a navigat o situație de evaluare extrem de complexă și, evident, litigioasă.
   În loc să se împotmolească într-o dezbatere tehnică, poate fără sfârșit, despre valoarea actuală a unor terenuri cu restricții majore, valoare pe care, iată, el însuși o recunoaște ca fiind greu de determinat obiectiv prin metode de piață, a mutat inteligent centrul de greutate al discuției, l-a plasat ferm pe terenul principiului juridic fundamental — justa despăgubire — susținut de lege și decisiv de jurisprudența ICCJ.
   Exact.
   Strategia lui a fost remarcabilă, tocmai prin faptul că a demontat obiecțiunile nu propunând metode alternative de evaluare a situației actuale restrictive, ceea ce probabil ar fi deschis poarta către alte contestații și, poate, acuzații de subiectivism,
   ci prin ancorarea fermă, repetată și explicită în litera și spiritul legii, și mai ales în interpretările oficiale și obligatorii date de Înalta Curte de Casație și Justiție.
   A argumentat convingător că evaluarea corectă, cea care asigură justa despăgubire prevăzută de Constituție, trebuie să reflecte valoarea proprietății înainte ca aceasta să fie, în esență, lipsită de atributele sale economice principale prin planuri urbanistice.
   Referințele multiple, precise și bine articulate la deciziile ICCJ, relevante, și la legile specifice — expropriere, spații verzi, urbanism — au conferit raționamentului său o bază obiectivă, externă expertului, și, prin urmare, mult mai greu de contestat ca fiind o simplă opinie.
   Metoda asta de a folosi precedentele ICCJ și textele de lege, nu doar ca o referință, ci ca principal scut și argument, pare a fi extrem de eficientă în expertizele judiciare, mai ales acolo unde drepturile de proprietate private intră în coliziune cu proiecte sau reglementări de interes public.
   Transformă ceea ce ar putea fi o dispută între opinii profesionale divergente într-o discuție despre aplicarea corectă și principială a legii.
   Fără îndoială, oferă soliditate, obiectivitate și, aș adăuga, transparență argumentației.
   Depășește simplele tehnicalități ale evaluării și demonstrează că expertul înțelege nu doar cifrele și metodele, ci și contextul legal mai larg în care operează.
   Și, foarte important, drepturile fundamentale pe care expertiza sa le poate influența.
   Cred că e un exemplu de bună practică în expertiza tehnică judiciară.
   Și ne lasă, cred, cu o întrebare importantă de reflecție.
   Când interesul public, prin planuri urbanistice sau alte reglementări, impune restricții
   atât de severe asupra proprietății private încât îi anulează practic orice utilitate economică pentru proprietar, cum ne putem asigura că mecanismul ăsta al justei
   despăgubiri acoperă în mod real întregul prejudiciu?
   E suficientă raportarea la o valoare de piață teoretică, anterioară restricției, sau ar trebui luat în calcul și potențialul de dezvoltare pierdut, oportunitățile ratate de-a lungul anilor de blocaj — poate chiar și un element de daună morală, cine știe?
   Ce mecanisme concrete ar putea garanta o echitate deplină pentru proprietarii prinși
   în astfel de situații, adesea pe termen nedefinit?
   E o întrebare complexă.
   Mulțumim pentru atenția acordată acestei analize detaliate.
   Până data viitoare, continuați să explorați.