Bun venit la Schimbul de idei!

Analizăm astăzi o figură aș zice esențială, dar care mă rog, se află adesea într-o zonă de tensiune profesională.

Expertul tehnic, judiciar, specializat în evaluarea proprietăților imobiliare.

Rolul său e fără îndoială crucial în foarte multe litigi din România, unde miza, miza e clară, valorile imobiliare.

Discuția noastră, ca să avem un punct de plecare, se inspiră din profilul și gama de servicii descrise de un practician recunoscut, expertul tehnic judiciar evaluator imobiliar Radu Bogdan Stefan.

E expert acreditat de Ministerul Justiției încă din 2014, are o experiență, aș zice, considerabilă.

Peste 17 ani și a lucrat inclusiv în zona asta destul de complexă activelor imobiliare cu probleme.

Bun, și pornind de aici întrebarea centrale care cred eu ne preocupă e următoarea.

Unde anume se situează echilibrul ăsta just în activitatea expertului evaluator?

Mă refer mai ales la situația când e angajat direct de una dintre părți, știi, în calitate de așa numit expert parte.

Ar trebui să primeze o obiectivitate absolută, o neutralitate tehnică, similară cu ce așteptăm de la expertul numit de instanță?

Sau rolul său include în mod legitim și poate chiar necesar?

O dimensiune de, hai să zicem, consiliere strategică și de susținere argumentată tehnică

a poziții părții care l-a contractat.

Eu, în discuția de astăzi, voi susțină perspectiva că obiectivitatea și neutralitatea tehnică riguroasă trebuie să rămână fundamentale, indiferent de cine numește expertul.

Iar eu, pe daltă parte, voi argumenta că însă-și noțiunea asta de expert parte, așa cum e de altfel detaliat în materialul sursă prin serviciile specifice oferite, implică intrinsec și, aș zice, legitim, elementea de strategie și reprezentare activă a intereselor tehnice ale clientului.

Desigur și asta e important în limitele stricte ale deontologiei profesionale.

Bun, din punctul meu de vedere, rațiunea de a fi a oricărei expertize tehnici într-un context judiciar, fie că e dispusă de instanță, fie că e solicitată de o parte, este, în esență, să ofere judecăturului o perspectivă tehnică limpede, imparțială și solid fundamentată.

Asta evident trebuie să se bazeze pe dovezi verificabile și pe standarde profesionale unanim recunoscute.

Materialul sursă pe care-l discutăm menționează explicit aplicarea standardelor ANEVAR, deci cele emise de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România și, de asemenea, a celor mai bune practici internaționale.

Aspectul ăsta sublinează, cred eu, tocmai exigența asta a rigorii obiective. Acreditarea de la Ministeriu Justiției, pe care expertul menționat a obținut-o în 2014, nu e doar o simplă confirmare a competenței, știi, ci implică și asumarea unei responsabilități, eu aș zice, esențiale aceea de a servi actul de justiție, de a contribui la aflarea adevărului tehnic.

Și chiar și în rolul ăsta specific de expert parte, datoria asta de obiectivitate rămâne în opinia mea piatra de temelie.

Activitatea lui ar trebui deci să se concentreze pe asigurarea curateții datelor, pe corectitudinea metodologiei aplicate, pe identificarea și corectarea eventualelor erori sau omisiunii din expertiza celui lalt expert, cel numit de instanță, dar atenție fără a deforma concluziile valorii doar pentru a servi interesul imediat al clientului.

De altfel, chiar materialul sur s-avântește angajamentul declarat al expertului pentru, și citez,

maximum de transparență, pentru îmbunătățirea calității rapoartelor și, din nou citat, oferirea de imparțialitate, obiectivitate și experiență personală chiar și în contextul relației de expert parte.

Deci, scopul final, repet, trebuie să fie contribuția la o decizie judecătorească justă, nu obținerea unui avantaj procesual cu orice preț.

Da, înțeleg perfect accentul pus pe obiectivitate. E clar, e un pilon al profesiei.

Totuși cred că o interpretare poate prea rigidă a neutralității nu surprinde complet complexitatea rolului ăstui a be expert parte.

Descrierea explicită a servicilor în materialul pe care îl analizăm indică, după părerea mea, mult mai mult decât o simplă verificare tehnică neutră.

Se vorbește, de exemplu, despre a asista, consilia și reprezenta partea, se vorbește despre gândire strategică, etapizată, despre identificarea punctelor slabe sau forte a unei evaluări

și un aspect foarte relevant, cred eu, despre formularea de obiecțiuni la raportul de expertize realizat de expertul numit de instanță.

Păi, termenii astea sugerează un rol activ, implicat, menit să ofere o contrapondere tehnică.

La urma urmei, deci ai rangaja o parte un expert propriu, dacă nu pentru a beneficia de o perspectivă alternativă, o perspectivă solidă, argumentată tehnic, care să nu anseze sau,

de ce nu, chiar să conteste concluziile expertului desemnat de instanță.

Asta necesită inevitabil o utilizare inteligentă, aș zice, strategică, a cunoștințelor aprofundate.

Și aici devine relevantă experiența vastă de care vorbeam peste 17 ani, specializarea menționată în active imobiliare depreciate sau litigioase, multiplele certificări internaționale, cum Alfirix, adică Royal Institution of Chartered Surveyors, EII, European Expertise and Experts Institute, sau IREM, Institute of Real Estate Management, alături, bineînțeles, de cunoștințele juridice și economice, atestate de studii postuniversitare.

Calificările astea nu sunt doar niște titluri pe hârtie.

Ele oferă instrumentele pentru analiză complexă și, da, strategică.

Formularea de obiecțiuni, susținute argumentativ, cum se și precizează, cu standarde, cu temeiuri de drept, cu analize de calcul alternative, este prin însășnatura sa, unde mers activ de contestare.

Se urmărește, așa cum spune și materialul, identificarea raționamentelor eronate ale celuilalt expert.

Mai mult, oferirea de soluții și alternative de lucru și de strategii de lucru, descrise ca fiind rar întâlnite pe piață, sugerează clar o abordare proactivă, orientată spre susținerea cât mai eficient a poziției clientului, de sigur, și insist pe asta în limitele stricte ale legii și ale eticii profesionale.

Obiectivitatea, în contextul ăsta specific, de expert parte, cred că trebuie înțeleasă ca arigoare și corectitudinea în argumentația tehnică, nu neapălat ca absența totală a unei direcții strategice asumate.

Înțeleg punctul de vedere, dar tocmai interpretarea asta a rolului ridică, aș zice, niște întrebări fundamentale.

Hai să aprofundăm puțin.

Cum definim exact consilierea și reprezentarea în contextul ăsta al expertului parte?

Eu susțin că termenii ăștia trebuie înțelegi predominant în sens tehnic.

Consilierea ar putea însemna, de exemplu, să sfătuiești partea despre relevanța anumitor documente, despre metodologia standardă adecvate situației, despre cerințele legale sau ale standardelor anevar aplicabile.

Reprezentarea ar însemna poate susținerea tehnică a punctului de vedere în fața instanței sau a expertului numit, adică să te asiguri că toate datele relevante sunt corect interpretate și luate în calcul, că nu există erori metodologice sau omisiuni semnificative în raportul celuilalt.

Dar reprezentarea asta nu ar trebui să se transforme într-o pledoare apartizană care, știi, distorsionează concluzia valorică.

Și mă întorc la un punct menționat chiar în materialul sursă.

Ofertă explicită de imparțialitate și obiectivitate chiar și în cadrul rolului de expert parte.

Păi cum se împacă asta cu o strategie care-i scop principal este susținerea poziției clientului?

Transparența, de asemenă invocată ca principiu, pare greu de reconciliat cu o strategie care, prin definiție, ar putea implica selectarea sau, mă rog, accentuarea acelor aspect care favorizează o parte în detrimentul unei imagini complet neutre.

Cum poți fi pe deplin transparent, dacă scopul tău este strategit vorbind, să pui în cea mai bună lumină posibilă cazul clientului tău?

Aici cred că interpretăm diferit implicațiile termenilor. 

Eu nu consider că expresii ca strategie, judiciare, expertise, identificarea punctelor slabe sau forte sau formularea de obiecțiuni pentru a evidenția raționamentele eronate pot fi reduse la o simplă asistență tehnică neutră.

Terminii astea denotă în mod clar o implicare partizană, dar o implicare legitimă și, aș spune, necesară în cadrul unui proces contradictoriu.

Să fim clar și aici suntem probabil de acord, nu e vorba despre a inventa data, falsifica informații

sau încălca flagran standardele profesionale, nici de cum.

Corect.

Este vorba despre a interpreta faptele existente, datele de piață disponibile și prevederile standardelor profesionale atât anevar cât și cele internaționale, cum spuneam, RICS, care pute oferi perspective sau metodologii complementare în modul cel mai argumentat și da favorabil posibil pentru client.

Tocmai expertizea vastă și calificările multiple, inclusiv cele internaționale pe care l-am menționat, permit interpretarea asta nuanțată și strategică.

De exemplu, standardele RICS put avea abordări specifice privind anumite tipuri de proprietăți sau situații de piață.

Cunoșterea lor aprofundată permite expertului parte să propună o perspectivă alternativă, solidă, poate diferită de cea bazată strict pe practica locală uzoală, dar perfect validă internațional.

A formula obiecțiuni argumentate bazate pe analize de calcul alternative, pe jurisprudențe relevantă sau pe prevederi specifice din standarde. Nu e o simplă corectare a unor greșele vidente. 

E o veritabilă contraargumentație tehnică și faptul că răspunsul la obiecțiune considerat o etapă esențială a raportului de expertiză, așa cum se menționează, sublinează exact natura asta dialogală, aproape adversarială a procesului de stabilire a devorului tehnic în instanță.

Expertul parte joacă un rol activ și, repet, necesar în acest dialog.

Recunosc că procesul include contradicții, desigur, dar tocmai aici intervine tensiunea asta fundamentală.

Unde tragem linia de demarcație? Între o strategie tehnică legitimă care aduce clarificări și perspective noi și una care, în esență, subminează scopul principal al expertizei, acela de a oferi o opinie tehnică cât mai apropiată de realitatea obiectivă?

Dacă strategia asta, chiar dacă e bazată pe standarde, conduce la o concluzie valorică  semnificativ diferită de cea expertului numit, dar diferența provine dintr-o alegere metodologică sau interpretativă deliberat orientată spre a favoriza clientul, nu e cumva compromis rolul expertului ca auxiliar al justiției?

Aderarea la standardele anevari și la cele mai bune practici menționată în text ar trebui în viziunea mea să prevaleze asupra obiectivelor pur strategice ale părții.

Altfel, riscăm ca expertiza departe să devină doar o extensia pledoariei avocatului, știi, deghizat în limbași tehnic. 

Să luăm un exemplu concret, frecvent întâlnit în profilul expertului menționat, evaluarea unui activ imobiliar depreciat, un distressed asset.

Aici marja de interpretare a riscurilor, a potențialului de redresare, a lichidității poate fi destul de mare.

Sigur.

O abordare strategică ar putea implica alegerea unei metode de evaluare dintre cele permise de standarde sigur, care minimizează riscurile percepute pentru a obține o valoare mai mare, dacă asta servește clientul.

E aceasta alegere, deși tehnic poate permisă, cu adevărat obiectivă.

Cum ne asigurăm că identificarea punctelor forțe nu devine o cosmetizare a realității sau invers,

identificarea punctelor slabă ale celuilalt raport nu e doar o tactică de asemănă andoială, fără un fundament tehnic solid.

Tensiunea e indiscutabil reală și navigarea ei necesită clar integritate și competență.

Însă nu sunt de acord că strategia echivalează automat cu lipsa de etică sau cu manipularea.

Strategia în sensul pe care îl susțin eu înseamnă tocmai utilizarea inteligentă a cunoștiințelor

pentru a construi cel mai solid argument posibil în vavarea clientului, dar în interiorul cadrului legal și deontologic.

Revenind la exemplul tău cu activul depreciat, standardele de evaluare, știm bine, permit adesea mai multe abordări sau metode, prin cost, prin comparație, prin venit.

Alegerea acelei mai potrivite metode nu e întotdeauna o formulă matematică fixă, implică judecată profesională.

Un expert, parte strategic dar etic, va alege metoda pe care o poate justifica cel mai bine tehnic,

ca fiind relevantă pentru specificul acelui activ și contextul pieței.

Chiar dacă acea metodă conduce întâmplător la o valoare mai favorabilă clientului său, atât timp cât justificarea e robustă și conformă cu standardele, strategia poate consta și în evidențierea unor particularități ignorate sau subevaluate de expertul numit, poate un potențial de dezvoltare urbanistică nexplorat, poate o problemă juridică specifică ce afectează varoarea, cum ar fi cele legate de executări silite, falimente, menționate în profilul expertului, sau aplicarea corectă a unor prevederi legale complexe, cum e cazul Legii 165-2013 privind restituirea proprietăților.

Acolo, identificarea caracteristicilor istorice sau amplasamentelor similare necesită o muncă de cercetarea aprofundate și interpretări tehnice unde da, pot exista diferențe legitime de opinie, sublinierea diferenței dintre valoarea de piață și grilele notariale menționate în material.

Da, e un punct bun. Este un alt exemplu perfect de punct tehnic-corect, dar cu potențial strategic major într-un litigiu.

Rolul, așa cum îl văd eu reflectat în material, este de a evidenția raționamentele eronate sau omisiunile celuilalt expert, folosind argumente tehnice, juridice și economice solide.

Strategia stă în selectarea, articularea și prezentarea acestor argumente în cel mai convingător mod posibil, nu în inventarea lor.

Ok, chiar acceptând că strategia poate fi exercitată în limite etice, hai să ne gândim puțin la consecințele practice.

Asupra procesului judiciar, dacă fiecare parte vine cu un expert extrem de strategic, care interpretează datele și standardele, să zicem, la limita maxim admisibilă în favoarea clientului său, judecătorul se poate confrunta cu două rapoarte de expertiză tehnic valide, poate, dar cu concluzii valorice radical diferite, polarizate chiar.

Scenariul ăsta nu riscă să creeze mai multă confuzie decât claritate?

Nu îngreulează sarcină a instanții de a stabili adevărul judiciar în materie tehnică?

Accentul pus în materialul sursă pe calitățile raportului final, rațional, argumentat, obiectiv, confirmat și conform cu legislația, pare să sugereze că produsul în sine, calitatea lui intrinsecă, ar trebui să primeze nu neapărat alinierea sa la interesele unei părți?

O justiție eficientă și credibilă are nevoie de repere tehnice clare, nu de dispute tehnice prelungite artificial prin strategii divergente, care pot duce la întârzieri, la apeluri și, până la urmă, la subminarea autorității expertului numit de instanță.

Perspectiva mea e aproape opusă în privința consecințelor.

Eu cred că un expert parte competent, strategic și, insist, etic, nu complică, ci, din potrivă, contribuie la calitate actului de justiție.

Prezența unei contraexpertize bine argumentate asigură pe deplin dreptul la apărare a părții și pe componenta asta tehnică, și în același timp forțează o mai mare rigoare din partea tuturor participanților, inclusiv a expertului numit de instanță, care știe că raportul său va fi supus unei analize critice avizate, aduce în dezbatere perspective valide, detalii tehnice, nuanțe de piață, sau interpretări ale standardelor care altfel ar putea fi trecute cu vederea, mai ales în cazuri complexe.

Rijudiciare și falimente unde evaluarea activelor e absolut critică, furiuni și divizări de companii, litigii privind stabilirea cotelor părți din dreptul de proprietate sau evaluări complexe în baza legii 165-2013.

În astfel de dosare, cu multiple implicații tehnice, juridice, economice, uneori chiar internaționale, unde calificări precum RICS sau AI devin esențiale, o singură opinie tehnică, oricât de diligent ar fi realizată, riscă să fie incompletă. 

E un punct de vedere?

Să-nimaginăm o situație în care o obiecțiune formulată de expertul parte, bazată pe o interpretare diferită a unui standard sau pe identificarea unei erori de calcul subtile,

corectează o concluzie expertului numit și schimbă fundamental datele problemei pentru judecător.

Acesta e un exemplu clar al valorii adăugate. Contradictorialitatea inclusiv pe plan tehnic e un principiu fundamental al unui proces echitabil, iar expertul parte este un actor cheie în asigurare acestei contradictorialități.

El contribuie, cred eu, la o decizie finală mai bine informată și prin urmare mai justă.

Recunosc complexitatea intrinse ca acestui rol și, da, validitatea unor argumente privind asigurarea contradictorialității.

Totuși, în concluzie, rămân la convingerea că, deși expertul parte operează într-un cadru contractual direct cu clientul, esența profesiei de expert tehnic judiciar, validată prin acreditarea oficială și guvernată de standarde profesionale clare, cum sunt cele ANEVAR, trebuie să rămână furnizarea unei opinii fundamental obiective.

Obiectivitatea asta se traduce prin rigoare tehnică, bazată pe dovezi verificabile și raționamente solide, nealterate de dorința de a câștiga cu orice preț.

Integritatea tehnică și impartialitatea, chiar dacă sigur pot fi nuanțate în rolul ăsta specific,

sunt vitale pentru menținerea încrederii în expertiză ca instrument al justiției.

Neutralitatea, înțeleasă ca primat al corectitudinii tehnice asupra interesului partizan, ar trebui să fie, cred eu, principiul călăuzitor.

Iar eu voi concluziona reafirmând cu rolul de expert parte, așa cum este conturat explicit prin gama de servicii descrisă în materialul discutat, ci aici mă refer la asistență, consiliere activă, gândire strategică, identificarea punctelor vulnerabile și a celor forte, formularea de obiecțiuni tehnice argumentate, acest rol îmbină în mod necesar, legitiv și, ar spune chiar, benefic pentru procesul judiciar, rigoarea tehnică incontestabilă cu abordare strategică.

Abordarea asta strategică e menită să susțină, în mod etic și solid argumentat, poziția tehnica clientului.

Departe de a submina justiția, acest rol dual contribuie la dinamica contradictorialității, la echilibru dintre părți și asigură că instanța are acces la toate perspectivele tehnice relevante,

perspective susținute de expertiză profundă națională și internațională, juridică și economică,

așa cum, de altfel, ilustrează și profilul expertului din materialul nostru sursă.

O analiză tehnică completă e, până la urma, esențială pentru o decizie judecătorească bine fundamentată.

E limpe de așadarte mai aflăm în fața unei profesii care navigează constant într-o zonă de intersecție.

Destul de complexă. Între exigența asta fundamentală a obiectivității tehnice și necesitatea practică a unei reprezentări eficiente a intereselor tehnice ale părții care l-a angajat.

Nu e, într-adevăr, o equație simplă.

Într-adevăr, și materialul sursă pe care l-am avut astăzi în discuție, prin detalierea, aș zice,

impresionantă a calificărilor expertului Radu Bogdan Ștefan, multiple certificări de prestigiul național și internațional, ANEVAR, RICS,EEEI, IREM, studii juridice și economice aprofundate, experiență vastă în cazuistică dificilă, dar și prin descrierea explicită a servicilor de expert parte, inclusiv componenta asta strategică, ilustrează perfect atât profunzimea cunoștințelor necesare pentru a excela în domeniul, cât și tensiunile inerente a acestui rol vital, dar, cum spuneam, adesea delicat, în arhitectura sistemului judiciar românesc.

Fără îndoială, dezbaterea privind echilibrul corect între obiectivitate și strategie în activitatea expertului judiciar departe e una continuă și, cred eu, necesară.

Perspectiva detaliată oferită de materialul discutat astăzi adaugă un strat valoros de înțelegere a complexității și importanței acestei profesii și lasă, desigur, deschis câmpul pentru reflexii viitoare.