Salutare, tuturor! Sunteti la podcastul ExpertizaEvaluatorie.ro.

Astăzi pornim într-o nouă explorare aprofundată a unui subiect care, sincer, schimbă complet perspectivă asupra valorii dreptului de proprietate.

Bine v-am găsit!

Da, este o analiză pe care o așteptam cu mare interes.

Păi, haideți să setăm puțin contextul.

Misiunea noastră de astăzi este să decorticăm un caz absolut fascinant.

Vom face o analiză formală, tehnică și juridică a unor exproprieri de terenuri.

Și nu vorbim de orice fel de terenuri, ci de cele aflate sub incidența hotărării de guvern 799 din 2019.

Exact. Adică, faimosul, mă rog, program strategic de dezvoltare a infrastructurii aeroportoare la Aeroportul Internacional Henry Coanda București.

Un titlu lung pentru o problemă uriaș în realitate.

Așa este.

Și trebuie spus de la început că discuția de astăzi se bazează exclusiv pe două documente oficiale.

El au fost redactate de expertul tehnic-judiciar evaluator imobiliar Radu Bogdan Ștefan.

Vorbim despre o opinie separată și ulterior de o completare a opinii separate formulate în cadrul unui dosar civil.

Deci, să desfacem Firul 4 pentru audiența noastră.

Avem în conflict central uriaș aici.

Ce te faci când legea îți spune că un teren a fost expropriat oficial în anumită zi, dar realitatea din teren, adică ce vezi cu ochii tăi, arată că acel imobil a fost blocat și restricționat de zeci de ani.

Uite, asta este exact tensiunea fundamentală pe care se construiește tot cazul.

Este ciocnirea dintre exproprierea de drept, adică data formală, cerneala de pe hârtie și exproprierea de fapt.

Adică realitatea istorică.

Exact.

Exproprierea de fapt înseamnă perioada lungă, uneori decenii întregi, în care statul îți limitează dreptul de a-ți folosi terenul, fără să emită vreun act oficial de expropriere.

Pe haide să abordăm direct elefantul din încăpere, cum s-ar spune.

Descrierea speței, ca să înțeleagă cei care ne ascultă, cadrul general.

La data de 31 martie 2020, are loc exproprierea de drept.

Momentul zero din perspectivă autorităților.

Exact. Momentul zero, comisia principală de evaluatorii ia această data de 31 martie 2020 ca fiind unicul reper.

Ca și cum istoria locului începe fix atunci.

Ceea ce, din punct de vedere tehnic și istoric, este o abordare extrem de limitată.

Și asta este problema majoră subliniată de expert în documente.

Aeroportul nu a răsărit peste noapte în primăvara lui 2020.

Clar nu.

Dacă legăm asta de imaginea, de ansamblu, infrastructura aeroportului, inclusiv acele culoare de zbor care afectează masiv vecinătățile, există acolo încă din anii 70.

Aici vreau să ajung.

Lanțul de cauza-efect.

Păi, spre dosebire de, să zicem, o autostradă nouă, unde vine bulldozerul și abia atunci apare impactul, aici situația e radical diferită.

Este radical diferită pentru că acea dată formală de 31 martie 2020 nu a făcut decât să consfințească o realitate restrictivă care oricum se perpetua de zeci de ani.

O realitate în care oamenii nu aveau voie să construiască nimic.

Exact. Restricțiile istorice.

Aceasta este esența diferenței.

Exproprierea de fapt s-a produs încet, în timp, prin însă și existența aeroportului.

Exproprierea de drept e doar actul din 2020.

Și aici găsim în surse un paradox de a dreptul absurd.

Terenuri aflate la limita acestui culoar de zbor, deci fix lângă, sunt pline de construcții și au niște valori uriașe pe piață.

Sunt dezvoltări masive acolo.

Da.

În timp ce terenurile expertizate în acest dosar, aflate practic la o aruncătură de băți, sunt evaluate ca terenuri pe care se cultivă și citesc din documente zarzavat.

Doar pentru că statul a impus acelei interdicții de construire.

Deci, valoarea s-a prăbușit din cauza statului, dar statul ignoră asta la evaluare.

Aici devine cu adevărat interesant.

Să trecem la partea 2 analizei noastre, secțiunea dedicată opiniei separate și felul în care urbanismul schimbă regulile jocului.

Să intrăm puțin în partea tehnică.

În evaluare avem standardele de evaluare a bunurilor, faimosul SEV 102.

Pentru a stabili o valoare trebuie să pleci de o premisă.

Cele două mari direcții fiind?

Cea mai bună utilifare sau utilizarea curentă.

E bine, raportul comisiei principale a mers pe utilizarea curentă.

Adică s-au uitat pe teren, au văzut pământ lucrat agricol și au zis e teren agricol.

Simplu și la obiect, dar fundamental greșit în acest context specific.

Și aici opinia separată aduce dovezii esențiale.

Zece ani, douăzeci de ani de diferență între regimul legal și cel de fapt.

Aici se vede răționamentul tehnic al lui Radu Bogdan Ștefan.

Dacă ignore exproprierea de fapt, adică blocajul impus de aeroport,

statul practic câștigă de pe urma propriului său abuz.

Asta e fascinant.

Deci, statul bloquează dezvoltarea zonei ani de zile, proprietarul nu poate construi nimic,

nu poate construi, deci este un domn de domn de domn.

Deci, după aceea, nu este un domn de domn de domn de domn, nu poate construi, deci este forțat să cultive acel teren.

Este ca și cum cineva ți-ar confisca pe nedrept cheile de la o mașină de lux timp de 30 de ani,

o lasă să ruginească în garaj iar apoi te oblică să-i o vizi la preț de fier vechi.

Și atunci, care a fost soluția propuță de expertă în această opinie separată?

Cum repari o asemenea fractură logică?

Soluția tehnică a fost o evaluare contrafactuală.

S-a mers pe premisa cum ar fi arătat și cât ar fi valorat acest teren intravilan, dacă nu ar fi existat infrastructura aeroportoară și restricțiile impuse de ea.

Un exercițiu de imaginație juridică absolut necesar, dar aici, și cred că e momentul să vorbim despre drama procedurală din acest caz, aici se întâmplă ceva șocant.

Te refer la reacția Comisiei.

Da, avem această opinie separată.

E scrisă, e documentată, are acte la bază.

Și ce a făcut restul Comisiei?

Conform surselor, pur și simplu, au eliminat această opinie din raportul final de expertiză.

Au șters-o efectiv din lucrarea depusă, ceea ce reprezintă un călcare directă a codului de procedură civilă.

Acel articol 336 din Cod.

Exact.

Articolul 336 este extrem de clar.

Când o expertize este făcută de o Comisie, iar părările sunt împărțite, ești obligat de lege să incluzi în raport toate părerile motivate.

Deci Comisia s-a substituit instanță, au cenzurat o probă științifică.

Din păcate, da.

Au ascuns de ochii judecătorului o perspectivă tehnică perfect validă, distorsionând practic actul de justiție.

Este o anomalie care ne conduce natural către a treia secțiune a analizei noastră, și anume completarea opinii separate.

Adică cel de-al doilea document esențial.

Documentul în care lucrurile intră într-o sferă profund legată de etica profesională.

Aici se explică misiunea fundamentală a expertizei judiciare, având la baza articolul 2 din Ordonanța Guvernului 2 din 2000

și articolul 330 din Codul de procedură civilă.

Lămurirea unor fapte sau împreșurăre ale cauzei.

Asta e formularea din lege, nu?

Asta este misiunea.

Iar expertul explică foarte bine că obiectul evaluării este un drept de proprietate.

Iar acest drept trebuie analizat cumulativ.

Adică ai prerogativele juridice, faptul că e intravilan, peste care suprapui situația de fapt.

Și aici vreau să subliniez integritatea autorului acestor documente.

Calea minimului efort ar fi fost atât de simplă.

Mult mai simplă.

Să semneze alături de comisie un raport standard.

Exact. Își punea semnătura pe utilizarea curentă, își încasa onorariul și trecea la următorul dosar.

Dar el a refuzat să valideze o valoare fără a clarifica premisele preliminare.

Vedem în documente că încă din octombrie 2024 a încercat, prin anumite anexe oficiale,

să atragă atenția comisiei asupra acestor probleme.

Dar s-a lovit de un zid de tăcere.

S-a lovit de inerția sistemului.

Ceea ce ridică o întrebare importantă

despre zona critică a expertizei judiciare.

Eșerea din zona de confort, cum s-ar spune.

Da. Avem legea 255 din 2010 care reglementează exproprierile.

Ea este o lege generală, clară.

Dar cazul acestui aeroport are o particularitate unică.

Tocmai prin acel decalaj temporal masiv între momentul instalării aeroportului și momentul hârtiei de expropriere.

Iar rolul unui expert judicial este fix acela de a avea curajul să aducă aceste nuanțe pluridisciplinare în fața instanței, chiar dacă e încomod.

Chiar dacă presupune o documentare istorică epuizantă.

Pentru că am văzut în surse că aproba au fost folosite planuri și imagini din satelit.

O dovadă vizuală incontestabilă.

O comparație între anul 2002 și anul 2020.

Când te uiți din satelit, vezi supra dezvoltarea zonei adiacente.

Se construiesc cartiere, hale logistice și totul se oprește brusc la bucata asta de pământ, ca într-un peret invisibil.

Un peret eridicat de stat.

Ceea ce demonstrează, fără urmă de îndoială, efectul restricților.

Și cu toate aceste dovezi, cu această lupte extraordinară a expertului pentru lămurire a devărului, ajungem la un detaliu din dosar care, mărturisesc, m-a lăsat fără cuvinte.

Partea cu calculul pragmatic.

Da, avem partea implicată în proces, adică fix proprietarul care l-a numit pe expertul Radu Bogdan Ștefan să ia pe reinteresele.

Și ce se întâmplă?

Partea declară la final că nu are obiecțiuni la raportul comisiei principale.

Adică raportul la care evaluează pământul ca teren agricol la o sumă infimă?

Cum e posibil așa ceva?

De ce ar face un proprietar asta când propriul expert luptă pentru el cu argumente imbatabile?

Pară ilogic la prima vedere, dar totul ține de realitatea dură a instanțelor.

Dacă ne uităm în documente, vedem că această expertiză a fost dispusă de instanță încă din 25 ianuarie 2022.

2022.

Și noi vorbim de documente și completări scrise spre sfârșitului 2024, începutului 2025.

Sunt deja vreo trei ani doar pentru o etapă tehnică dintr-un proces mult mai amplu.

Acum să ne punem în locul acelei părți.

A proprietarului.

Da.

Dacă instanțea ar fi acceptat obiecțiunile, ar fi cerut cel mai probabil refacerea întregii expertize.

Să se ia în calcul exproprierea de fapt istoricul pe zeci de ani analize urbanistice noi.

Ceea ce ar fi însemnat probabil încă 3-5 ani de judecată.

O veșnicie.

Exact. Ani suplimentari în care omul nu vede niciun bani.

Deci proprietarul a făcut un calcul foarte rece.

Beneficiu versus timp.

Acceptă o despăgubire mult mai mică acum în loc să lupte pentru o despăgubire corectă

pe care o va obțire, poate, peste un deceniu.

Este o supunere forțată de exigențele de timp ale sistemului judiciar.

Dar asta nu invalidează munca expertului, ci doar arată tragismul situației.

Deci ce înseamnă toate acestea, până la urmă?

Impactul este unul profund.

Când un profesionist nu face diferența între exproprierea de fapt și cea de drept,

bunul imobil este pur și simplu amputat de valoare.

Este amputat de o valoare pe care o avea legal.

Proprietarul pierde de două ori.

Prima dată a suportat costul zecilor de ani în care statul i-a anulat potențialul de dezvoltare.

Iar a doua oară suportă prețul diminuat la expropriere, validat de o comisie care se uită doar la prezentul trunchiat.

O analiză de nuanță lipsește adesea iar fără experți care să iasă din zona de confort, aceste nedreptăți rămân acoperite de acte oficiale aparent corecte.

Ceea ce ne demonstrează de ce această speță discutată azi pe ExpertizaEvaluatorie.ro este absolut vitală pentru oricine.

Nu este vorba doar de un simplu teren undeva lângă aeroportul Otopenii.

Este despre însă-și esența dreptului de proprietate.

Exact. Este despre modul în care realitatea administrativă invisibilă, deciziile luate prin birouri cu deceni în urmă, ne pot eroda drepturile în liniște.

Iar justiția și corectitudini de spăgubirilor depind enorm de profesioniști integrii.

Profesioniști care refuză drumul cel mai scurt și aleg rigoarea faptică, obiectivitatea și imparțialitatea.

Absolut. Și pentru că ne apropiem de final, aș vrea să lansăm o temă de meditație pentru toți cei care ne ascultă.

Un gând care ne duce din coro de litera strictă a legii din acest dosar.

Să ne imaginăm viitorul.

Care vine cu propriile provocări imobiliare și tehnologice.

Fără îndoială.

Dacă astăzi vorbim despre un culoar de zbor impus în anii 70, care a confiscat tăcut potențialul unor terenuri, cum va arăta situația peste 20 de ani?

Te gândești la noile tehnologii de transport?

Da. În curând cerul ar putea fi străbătut de noi coridoare aeriene dedicate exclusiv dronelor de livrare.

Sau vom avea infrastructuri subterane pentru trenuri magnetice de mare vitezi.

Zonii de construire și zone de siguranță impuse de stat?

Fix asta e ideea.

Dacă un stat îți poate bloca utilizarea proprietății pe zeci de ani fără despăgubiri oficiale, pentru că apoi să-ți o cumpere la un preț derizoriu generat chiar de propriile restricții, unde se termină reglementarea urbanistică firească și unde începe de fapt confiscarea tăcută?

Este o întrebare extrem de provocatoare.

Vom asista probabil la o nouă generație de exproprieri de fapt, mult mai tehnologizate și poate și mai grau de demonstrat.

O temă de gândire pentru noi toți.

Până data viitoare rămâneți vigilant și nu uitați să priviți mereu dincolo de aparențele de pe hârtie.

Toate cele bune.

La revedere.