1. Obiectiv stabilit de către instanţă

Conform încheierii de şedinţă din data de ………………, instanţa încuviinţeză efectuarea raportului de expertiză fixând drept obiectiv:

Stabilirea valorii lipsei de folosinţă a imobilului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă situat în sector ………., Bucureşti, str. …………………. nr. ……………, pentru perioada martie 2014 – 31.05.2016, în raport de chiria pe piaţa liberă pentru închirierea unui imobil similar celui ce face obiectul cererii de chemare în judecată astfel cum a fost modificată.

2. Tipul valorii

Chiria de piaţă este suma estimată pentru care un drept asupra proprietăţii imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

3. Analiza și soluționarea obiectivului stabilit de către instanţă:

1. Obiectivul stabilit de către instanţă constă în:

Stabilirea valorii lipsei de folosinţă a imobilului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă situat în sector 1, Bucureşti, str. Doctor Iacob Felix nr. 15, pentru perioada martie 2014 – 31.05.2016, în raport de chiria pe piaţa liberă pentru închirierea unui imobil similar celui ce face obiectul cererii de chemare în judecată astfel cum a fost modificată.

Faţă de cele enumerate mai sus, din documentaţia analizată, din constatările realizate cu ocazia inspecţiei, din analiza celei mai bune utilizări anterior menţionată, se apreciază că imobilul evaluat:

1. este marketabil, având o piaţă specifică imobilelor cu destinaţie comercială;
2. încadrarea în clasa clădirilor cu destinaţie comercială menţionată mai sus trebuie văzută în extensia destinaţiei rezidenţiale, având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia (cu limitările şi specificaţiile menţionate în cadrul prezentului raport) – în principal datorită faptului că imobilul se află într-o zonă a imobilelor cu destinaţie preponderent rezidenţială, zona periferica acestuia fiind compusă preponderent din clădiri P+1 (cladiri rezidentiale din perioada interbelica) sau P+8, de asemenea preponderent rezidenţiale.
3. poate întâmpina dificultăţi în vederea închirierii pe piaţa liberă, având în vedere deprecierile fizice constatate în cadrul inspecţiei, în special a acoperişului şi a scurgerilor apei pluviale, un locatar prudent, pentru a obtine o utila folosinţă a imobilului ar solicita locatorului fie remedierea (înlocuirea) acestor deprecieri, fie remedierea acestora prin costuri proprii (ale locatarului) corelativ cu diminuarea chiriei;

De altfel, există însăşi obligaţia principală a locatorului privind menţinerea imobilului în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii, respectiv să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii, astfel cum este prevăzut în Codul Civil art. 1786, lit b. şi c.

Mai mult, art. 1788 Cod Civil stabileşte în mod expres regimul lucrărilor asupra imobilului închiriat, şi anume:

(1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit Art. 1799.

(2) Sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului.

(3) Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.

(4) În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării.

Având în vedere documentaţia comunicată de către pârâta-reclamantă privind investiţiile efectuate în cadrul imobilului expertizat, respectiv prevederile pct. 2,3 şi 4 din cadrul art. 1788 Cod Civil, se apreciază că natura lucrărilor (care de principiu pot fi deduse din conţinutul facturilor comunicate) corespund reparaţiilor locative curente care cad în sarcina locatarului (a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului), neputând fi luate în considerare ca fiind investiţii ce incumbă locatorului în vederea menţinerii bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare.

1. pentru o estimare cât mai argumentată şi justă a valorii dreptului de folosinţă pentru intervalul 01 martie 2014-31 mai 2016 s-a recurs la identificarea chiriilor comparabile actuale şi ajustarea anuală a acestora, retroactiv, funcţie de datele şi analizele existente în piaţa cu privire la inchirierea imobilelor cu destinatie comercială – astfel cum este prevăzut şi argumentat în cuprinsul prezentului raport.

1. Înţelegerea pieţei imobiliare în cadrul perioadei de referinţă

Motivat de faptul că în prezent este dificil de apreciat şi de identificat oferte comparabile cu imobilul evaluat care sa corespundă perioadei 2014 – 2016, s-a recurs la analize şi indicatori care pot oferi o reflexie a stadiului în care s-a aflat piaţa imobiliară parte a închirierii. În acest sens s-a apelat la revista trimestrială elaborata de către ANEVAR, “Valoarea, Oriunde este ea” – revistă care în cuprinsul ei enumeră indicatori si date colectate de la mari companii de brokeraj si evaluari imobiliare din România privind preţuri de închiriere, rate de capitalizare, rate de neocupare.

În acest sens, din studiul infomartiilor colectate (anexa nr. ……………) – pentru identitate de raţionament am apelat la datele din piaţă comunicate de către …………………….. (), rezultând:

Trebuie avut în vedere că preţurile identificate şi enumerate mai sus corespund spaţiilor comerciale închiriate în cadrul centrelor comerciale (tip mall), dar care ajută sub aspectul trendului la înţelegerea pieţei imobiliare specifice din acea perioadă.

Cu titlu de analiză a datelor menţionate mai sus, diminuarea valorii de minim a chiriilor, respectiv crestererea de maxim a acestora, duce la concluzia ca piata, in ultimii trei ani, se indrepta mai mult spre piata chiriilor prime, a imobilelor foarte bine amplasate, cu prezentabilitate si marketabilitate comerciala foarte ridicata.

În raport de categoria imobilului expertizat, a specificului şi a rentabilităţii acestuia, analiza comparativă sub aspectul trendului s-a efectuat asupra valorii minime de închiriere, concluzionând următoarele:

• Oferte comparabile actuale şi ajustarea acestora în vederea determinării celei mai probabile chirii de piaţă în perioada de referinţă

În vederea aplicării datelor obţinute asupra trendului din piaţa comercială s-au identificat chirii curente pentru imobile similare cu imobilul evaluat – astfel încât estimarea valorilor concluzionate să fie cât mai bine argumetate şi juste faţă de obiectivul stabilit de către instanţă.

În urma analizei din piaţa curentă s-au selectat 3 oferte de inchiriere (anexa nr. …..) pentru imobile comparabile cu cel expertizat, acestea având următoarele caracteristici:

În raport de specificul activitatii comerciale, a tipului de cladire şi a amplasamentului, imobilul expertizat se încadrează în categoria clădirilor rezidenţiale care au beneficiat de reconversie în vederea desfaşurării activităţilor comerciale. Preponderent, sfera de marketabilitate a imobilului expertizat constă în clădiri tip parter, P+2 Etaje maxim, în cadrul cărora zonele de parter au fost transformate sau, în cazul clădirilor recent construite, au fost amenajate cu destinatii comerciale.

Trebuie mentionat ca studiul si analiza sferei de marketabilitate este deosebit de imortantă în vederea identificării celei mai probabile chirii pentru imobilul evaluat. Din acest punct de vedere, în urma analizei ofertelor de închiriere se pot observa că sunt diferenţe majore între chiriile spaţiilor comerciale situate la artere principale, unde pretul per mp chirie variază între 15-30 Euro/mp, faţă de cele ale arterelor, străzilor secundare (adiacente) unde preţurile de ofertă variază între 10-15 Euro/mp.

Faţă de obiectivul stabilit de către instanţă, toate comparabilele identificate pot îndeplini sub aspect general caracterisicile de similaritate si specificitate cu imobilul expertizat.

Sub aspect individual, comparabila cu nr. 1 se evidenţiază, aceasta fiind din punct de vedere al distanţei şi vizibilităţii cea mai apropiată faţă de imobil evaluat, sub aspectul structurii, finisajelor, compartimentării şi utilitaţilor se pot identifica de asemenea similarităţi comparabile.

Comparabila cu nr. 2, în cadrul ofertei nu este specificată adresa exactă, fiind greu de localizat cu precizie, din fotografiile ataşate ofertei putânu-se observa că se situează în plan secund faţă de arterele principale, fiind in imediata apropiere a clădirii ………….. Având în vedere gradul limitat de preciziei al comparabilei, se apreciază că are un grad mai scazut de credibilitate faţă de comparabila 1.

Comparabila cu nr. 3 a fost identificată odată cu inspecţia la fața locului, aceasta aflându-se în imediata imobilele a imobilului expertizat. Datele de contact au fost preluate din bannerul afisat deasupra cladirii (conform fotografii ataşate), în urma discuţiei cu proprietarul preluandu-se informatii de pret si suprafata astfel cum sunt expuse in descrierea comparabilelor. Deşi comparabila 3 este la o distanţă egală cu prima comparabilă faţă de imobilul expertizat, se apreciază că există un grad de similaritate scazut cu imobilul evaluat având în vedere structura îngustă a clădirii comparabile, aceasta fiind de tip vagon.

Faţă de cele menţionate mai sus, se apreciază comparabila cu nr. 1 că prezintă gradul de similaritate cel mai ridicat în raport cu imobilul expertizat, valoarea chiriei de 10 Euro/mp/lună fiind considerată de referinţă pentru determinarea chiriei aferente analizei perioadei martie 2014-31 mai 2016.

Având în vedere că imobilul expertizat beneficiază și de subsol, se apreciază că această suprafață nu poate fi închiriată la aceeași chirie cu spațiul comercial, de regulă în piață stabilindu-se valori separate pentru anexe (boxe, șoproane etc), subsol, teren liber sau alte facilități de care beneficiază un imobil oferit spre inchiriere.

În cadrul analizei pieței specifice nu am identificat imobile comparabile cu subsol disponibil spre închiriere, respectiv valoare specifică pentru închirierea subsolului.

În vedere determinării unei chirii comparabile pentru subsol, analiza de piață s-a orientat către clădirile cu destinație rezidențială, în piață identificând oferte care variză între 5 și 7 Euro/mp/lună (anexa nr. ……….).

Faţă de cele menţionate mai sus, se apreciază că valoarea chiriei de 5 Euro/mp/lună poate fi considerată de referinţă pentru determinarea chiriei aferente analizei perioadei martie 2014-31 mai 2016

1. Estimarea deprecierilor

Având în vedere:

1. obligaţia locatorului să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii;
2. minima prudenţă a locatarului să preia cu titlu de chirie un imobil în stare de întrebuinţare;
3. deprecierile fizice constatate în cadrul inspecţiei, în special a acoperişului şi a scurgerilor apei pluviale, şi pentru care un locatar prudent, pentru a obtine o utila folosinţă a imobilului, ar solicita locatorului fie remedierea (înlocuirea) acestor deprecieri, fie remedierea acestora prin costuri proprii (ale locatarului) corelativ cu diminuarea chiriei,

s-a apreciat ca fiind necesare calcule suplimentare privind determinarea deprecierilor imobilului, astfel încât să corespundă cu pretul chiriei pe piaţa liberă.

În vederea determinării costului de înlocuire a acoperişului am apelat la publicaţia Costuri de Reconstrucţie – Costuri de Înlocuire, Clădiri Industriale, Comerciale şi Agricole, Editura IROVAL Bucureşti, 2010.

Potrivit filei nr. 99 (anexa nr. …………), unde sunt identificate costurile de înlcuire brute pentru Clădiri comerciale independente cu destinaţia magazin, în cadrul rubricii terasa necirculabilă (TERNECIRC) este prevăzut costul de înlocuire brut inclusiv TVA de ………………. Euro/mp, respectiv de …………………. Euro/mp+TVA.

Având în vedere că suprafaţa spaţiului comercial parter este de 143,7 mp, rezultă un cost total privind înlocuirea acestuia de ……………… Euro+TVA.

Sub aspectul extinderii lucrărilor necesare fie privind reparația, fie înlocuirea acoperișului, la data evaluării  evaluatorul nu poate emite o opinie fermă privind amploarea acestora, fiind necesare investigații suplimentare privind structura de susținere a acoperișuluui, cât și a acoperișului.

Evaluatorul lasă la aprecierea instanţei în ce măsură va lua în considerare aspectul deprecierii clădirii, respectiv daca din valoarea totală a chiriei, astfel cum este calculată în punctul următor, este necesară scăderea investiţiilor privind acoperişul (investiții a căror valoare au caracter maximal și care privesc înlocuirea integrală a acestuia), și/sau stabilirea în ce măsură este necesară extinderea raportului de expertiză și cu unul în specialitatea constructii civile.