Sumar şi selecţii:

1. Obiectiv stabilit de către instanţă

Conform încheierii de şedinţă din data de ………………., instanţa încuviinţeză efectuarea raportului de expertiză  fixând drept obiectiv:

1. stabilirea valorii de piaţă a suprafeţei de teren de 49 mp pe care o folosesc pârâţii, situată în str. ……….., nr. ………….., sector ……………, delimitată de punctele a-G-F-E-c-3 din Anexa nr. 2 la raportul de expertiză şi ţinând cont că a fost micşorată deschiderea la stradă cu 2,32 ml, începând cu data de ……………….
3. Tipul valorii

Potrivit obiectivelor stabilite de către instanţă:

Pentru obiectivul nr. 1 – valoarea de piaţă – definită potrivit Standardelor ANEVAR, Ediţia 2018, ca fiind suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării,  între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

3. Ipoteze speciale

Terenul este evaluat pornind de la premiza specială potrivit căreia, în cazul unei vânzări aceasta ar face parte integrantă din suprafaţa totală deţinută de către reclamantă potivit actelor sale de proprietate.

Terenul este evaluat pornind de la premiza specială potrivit căreia pe suprafaţa acestuia nu sunt amplasate construcţii.

4.  Teren, construcţii, amenajări şi accese

Imobilul este amplasat în zona periferică a municipiului Bucureşti, în zona de nord-est, accesul la proprietate realizandu-se direct din strada principala, strada ……………….., imobilul fiind în prim plan.

Terenul evaluat are deschidere la strada ……………… de 2,32 ml (potrivit Anexei nr. 2 la raport de expertiză tehnică judiciară topografică realizat de către d-nul expert tehnic judiciar ………………….), pe suprafaţa acestuia observându-se, cel puţin în zona de faţadă, o construcţie P+3 Etaje (C1).

Terenul nu a putut fi inspectat în integralitatea sa, observaţiile fiind efectuate exclusiv dinspre strada …………………………., respectiv dinspre proprietatea reclamantei.

Dinspre strada ………………… se poate observa, pe axa a-3, cu deschidere de 2,32 ml, construcţia P+3 (C1) – pe structură de beton armat, respectiv dinspre proprietatea reclamantei se poate observa o construcţie metalică (Parter) alipită de construcţia P+3 (C1) a pârâţilor.

Motivat de faptul că accesul nu s-a putut realiza şi dinspre proprietatea pârâţilor, din coroborarea datelor, atât din expertiza tehnică judiciară topografică cât şi din constatările subsemnatului, terenul, în plan secund, este de asemenea ocupat de construcţia C2, astfel cum este identificată în cadrul raportului de expertiză topografică.

Din punct de vedere al cailor de acces, imobilul se află la intersecţia străzilor …………….. cu ………….., la aproximativ 380 ml de şoseaua …………………..

5. Clarificări privind obiectivul expertizei

În ceea ce priveşte valoarea de piaţă a imobilului teren subsemnatul am analizat mai multe aspecte ale opticii privind valoarea pentru fiecare parte litigantă – tocmai din dorinţa de a fi cât mai obiectiv asupra valorilor finale – cu atât mai mult cu cât noţiunea de valoare de piaţă pentru o suprafaţă de 49 mp, cu deschidere la drum principal de 2,32 ml, într-un plan secundar faţă de o şosea principală (Şoseaua Colentina) ridică o analiză complexă (chiar dacă nu se discută de valori considerabile sub aspectul suprafeţei şi a valorii finale).

Astfel:

1. dacă în cazul reclamantei valoarea pentru suprafaţa de 49 mp ar putea ridica problematica privind nerealizarea de către aceasta a unor investiţii prin imposibilitatea fructificării la maxim a întregului său drept de proprietate în favoarea pârâţilor, tot aşa se poate ridica problematica unei “valori speciale” atunci când se analizează eventuala transmitere a dreptului de proprietate pentru suprafaţa de 49 mp de la reclamantă la pârâţi. Cu alte cuvinte, în ceea ce priveşte ultima teză, care ar fi preţul plătit de către pârâţi către reclamantă pentru a dobândi contravaloarea dreptului de proprietate pentru suprafaţa de 49 mp teren în condiţiile în care pe suprafaţa acestuia sunt amplasate contrucţii având regim de înălţime P+3, respectiv P+1?

Potrivit Standardelor ANEVAR, Ediţia 2018:

43. “Valoarea specială este o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special”.
44. “Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială, datorită avantajelor rezultate din deținerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață”.
45. “Valoarea specială poate apare când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător decât pentru alți cumpărători de pe piață. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ”.

Desigur, aceste aspecte, aparent care ţin de teoria valorii, nu au fost ridicate în cadrul obiectivelor stabilite, din acest punct de vedere valoarea de piaţă astfel cum este solicitată în cadrul obiectivelor având întâietate în faţa oricăror altor interpretări şi sau analize pe care le-ar efectua subsemnatul – termenii de referinţă ai expertizei fiind clari.

1. prin intorducerea în cadrul obiectivului numărul 1 a menţiunii “şi ţinând cont că a fost micşorată deschiderea la stradă cu 2,32 ml” – se stabileşte în mod direct şi un criteriu de evaluare: deschiderea la stradă.

Acest criteriu este relevant, întrucât ridică problematica noţiunii de valoare pentru imobilul expertizat la nivelul fructificării şi cum ar aprecia (cuantifica) un potenţial cumpărător o deschidere de 2.32 ml la stradă versus o parcelă de dimensiuni similare în plan secund. Acest aspect a fost luat în considerare în cadrul evaluării, fiind cuantificat prin identificarea unor comparabile cu deschidere la stradă principală.

6. Soluţii privind obiectivul expertizei

În vederea determinării valorii de piaţă pentru imobilul expertizat am analizat şi identificat soluţii pentru provocările menţionate anterior, astfel încât şi de aşa manieră încât valoarea să fie justă, obiectivă şi echitabilă, după cum urmează:

1. Valoarea de piaţă a terenului evaluat nu poate fi analizată de sine stătător – 49 mp.

Valoarea trebuie analizată în contextul întregii suprafeţe pe care reclamantul o deţine cu titlu de proprietate, o opinie contrară fiind de natură a prejudicia însăşi noţiunii de valoare de piaţă.  Presupunând că reclamanta ar dori să vândă proprietatea pe care o deţine în integralitatea sa, în mod cert aceasta nu s-ar rezuma să vândă o parcelă de 49 mp – un potential cumpărător (asemeni unui vânzător) în cunoştinţă de cauză urmărind să fructifice terenul în parametrii maximi – ori o parcelă de 49 mp (analizată de sine stătător) nu ar produce un randament similar unei suprafeţe de 1350 mp.

1. Deschiderea la stradă a proprietăţii reprezintă un criteriu de evaluare care este necesar a fi luat în considerare în cazul determinării valorii de piaţă a imobilului expertizat.

Din practică, dar şi din raţionamente operaţional-constructiv-economice, deschiderea la o stradă principală reprezintă un factor important în vederea fructificării şi maximizării utilizării în marea majoritate a terenurilor. Astfel, valoarea terenurilor cu cât sunt mai apropiate de artere principale, căi de acces facile, piaţa le cuantifică cu un spor de valoare care depinde de particularităţile fiecărui imobil – în multe cazuri dezvoltatorii imobiliari (în sens larg pentru spaţii rezidenţiale, comerciale, birou) având criterii stricte privind deschiderile terenurilor.