[Expert Tehnic Judiciar Evaluator Radu Bogdan Ștefan – extras parțial opinie din raport de expertiză judiciară]
Doresc să supun atenției, atât instanței de judecată cât și părților, asupra:
- terminologiei de lucru,
- criteriilor de raportare a datelor în vederea formulării opiniei evaluatorii asupra bunului imobil
Aspectele sunt esențiale pentru estimarea obiectivă a valorii bunurilor imobile (atât în sens larg, cât și în special aplicabil prezentei expertize), întrucât identificarea datelor de intrare afectează concluzia opiniei (atât sub aspect valoric, cât și sub aspect argumentativ).
- În cadrul Grilei Notariale corespunzătoare anului 2017 (aplicabil și anului 2021), secțiunea Ipoteze și Ipoteze Speciale, se precizează (pag. 4-5 – anexa nr. 5):
Prezenta lucrare reprezinta un studiu privind valorile de refereinta minime existente pe piata imobiliara din judetele ……………………., neputand fi considerat un raport de evaluare intocmit in conformitate cu Standardele de Internationale Evaluare.
Utilizarea valorilor cuprinse in studiu, ca referinta in rapoartele de evaluare sau ca justificare a pretului unor tranzactii imobiliare de catre persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative, avand in vedere ca evaluarea unei proprietati imobiliare, in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, presupune identificarea proprietatii imobiliare si efectuarea inspectiei tehnice acesteia.
Datorita lipsei de transparenta a unor piete (de exemplu: piata serviciilor de intermediere), precum si absentei multor informatii statistice (dintre care cele mai importante sunt legate de volumul total al pietei imobiliare si evolutia preturilor reale de tranzactionare), pe parcursul lucrarii sunt folosite estimari, calcule proprii si scenarii standardizate.
Lucrarea poate fi utilizata strict în scopul pentru care a fost elaborata, fiind interzisa utilizarea valorilor minimale în elaborarea sau verificarea rapoartelor de evaluare si / sau în orice etapa a tranzactiilor imobiliare.
Referitor la utilizarea „ Studiu de piata privind valorile minime ale proprietatilor imobiliare din judetele ………………………….., valabile pentru anul 2017” pentru aplicarea legii nr. 255 din 14 dec.2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, necesara realizarii unor obiective de interes national, judetean si local, autorul studiului, recomanda intocmirea unui raport de evaluare specific si detaliat pentru bunul imobil care va face obiectul legii nr. 255 din 14 Decembrie 2010.
- Față de cele precizate de către autorul Grilei Notariale consider că este necesar a se clarifica terminologia de lucru, astfel încât utilizatorii Grilei să înțeleagă și care sunt implicațiile termenilor folosiți:
a. Din perspectiva Standardelor de evaluare semnificația termenilor ”Ipoteze și ipoteze speciale”:
Conform Standardelor de evaluare a bunurilor ANEVAR, Ediția 2022, Sev 104, Tipuri ale valorii, în ceea ce privește ipotezele și ipotezele speciale se prcizează:
200.1 Pe lângă stabilirea tipului valorii, deseori este necesar să se formuleze o ipoteză sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului în cadrul schimbului ipotetic, fie situațiile în care se presupune că activul se schimbă. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.
200.4 Când se stabilește o ipoteză prin care se presupun situații care diferă de cele existente la data evaluării, ipoteza respectivă devine o „ipoteză specială”. Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor modificări posibile ale valorii unui activ.
Acestea sunt desemnate ca fiind „speciale” pentru a sublinia utilizatorului evaluării faptul că o concluzie asupra valorii este condiționată de o schimbare în situațiile curente sau că aceasta reflectă un punct de vedere care s-ar putea să nu fie luat în considerare de către participanții curenți la data evaluării.
b. Din perspectivă evaluatorie, față de cuprinsul Grilelor Notariale, este necesar a se observa că:
- Utilizarea valorilor cuprinse în studiu, ca referinta în rapoartele de evaluare sau ca justificare a pretului unor tranzactii imobiliare de catre persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative (!!!);
- pe parcursul lucrarii sunt folosite estimări, calcule proprii (!!!) și scenarii standardizate;
- este interzisa utilizarea valorilor minimale în elaborarea sau verificarea rapoartelor de evaluare si / sau în orice etapa a tranzactiilor imobiliare.
Față de toate aspectele precizate anterior, din perspectiva deontologiei profesionale, doresc să subliniez:
- Pe fond, Grilele Notariale au drept sursă de informare estimări, calcule proprii și scenarii standardizate ale autorului acestuia, care nu pot fi aplicate oricărei opinii evaluatorii (întrucât fiecare imobil este necesar a fi analizat prin raportare la particularitățile acestuia);
- În cadrul Grilelor Notariale nu se identifică raționamente, calcule și metodologii de evaluare prin care să se argumenteze valorile unitare per mp teren sau construcție concluzionate – având caracterul unei lucrări ipse dixit;
- Prin carcterul relativ și scăzut de credibilitate al valorilor stabilite prin Grila Notarială în vederea determinării valorii unui imobil prin raportare la caracteristicile acestuia, odată preluate în cadrul unui raport de expertiză judiciară, este necesar a se analiza expertiza evaluatorie în aceleași limite;
- Din perspectivă evaluatorie se pot identifica surse de cost a valorii unei construcții (chiar cu destinații speciale) prin raportare la cataloage specifice activității de evaluare.
Expert Tehnic Judiciar Evaluator
Radu Bogdan Ştefan