Formulez această opinie datorită importanței momentului care se anticipează a fi marcat de oficializarea și recunoașterea profesională a Grilelor notariale de către ANEVAR – o eroare care, din punctul meu de vedere, va marca profund activitatea profesiei de evaluator în anii care vor urma.
Consider că eroarea se va materializa în condițiile în care Consiliul director al ANEVAR va adopta regulile propuse prin a Hotărârea pentru aprobarea Regulilor de elaborare a Studiilor de piață prevăzute la art. 111 din Codul fiscal.
Pentru a sintetiza argumentele cuprinse în prezenta opinie, aș concluziona printr-un singur raționament că:
Recunoașterea și reglementarea Grilelor notariale (studiilor de piață) de către ANEVAR nu trebuie să se producă sub nici o formă.
Vă rog să aveți în vedere că opiniile expuse în rândurile care urmează vin în sprijinul activității profesiei de evaluator – confruntându-mă în mod frecvent cu Grilele notariale în activitatea expertizelor judiciare. Doresc să mai menționez că preponderent activitatea mea de evaluare se realizează pentru instanțele de judecată (de la judectorii la ÎCCJ), motiv în plus pentru a argumenta și susține eliminarea completă a acestor Grile (pe fond Grilele nefiind documente științifice, tehnice, sau, cu atât mai mult, să constituie un raport de evaluare care să reflecte în vreun fel orice tip de valoare).
Grilele notariale (cunoscute și sub denumirea de studii de piaţă întocmite de experţi evaluatori autorizaţi) sunt necesar a fi contestate de către ANEVAR ca fiind evaluari care nu sunt conforme cu Standardele de evaluare (atât naționale cât și internaționale).
Contestarea Grilelor notariale este necesar a fi efectuată inclusiv pe calea instanțelor judecătorești – ANEVAR fiind singura care are calitatea (legală și profesională) să nu recunoască Grilele notariale ca fiind evaluări – a se nota că potrivit OG 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, art. 2, alin. 2 se precizează:
Prin evaluare, în sensul prezentei ordonanţe, se înţelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi cu deontologia profesională de un evaluator autorizat.
În măsura în care ANEVAR nu contestă această eroare a Grilelor notariale, consider că ar fi de preferat să să nu dea curs unei reglementări profesionale a unor ”studii de piață” (nereglementate de către Standardele de evaluare a bunurilor și a OG 24/2011).
Introducerea de către legiuitor a Grilelor notariale ca fiind relevante pentru estimarea (determinarea) oricărei valori asupra unei proprietăți imobiliare, este o chestiune asupra căreia Guvernul/Parlamentul României, era și este necesar să obțină în prealabil acordul ANEVAR. A se nota că potrivit Ordonanței 24/2011, art. 5, alin 1. ANEVAR are următoarele atribuții (selcție a atribuțiilor relevante speței):
- c) adoptă standardele de evaluare obligatorii pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;
- d) monitorizează aplicarea în desfăşurarea activităţii de evaluare a evaluatorilor autorizaţi a standardelor de evaluare adoptate de aceasta;
- e) adoptă regulile şi principiile deontologice care guvernează activitatea evaluatorilor autorizaţi, în conformitate cu responsabilităţile şi demnitatea profesiei;
- f) monitorizează respectarea regulilor şi principiilor deontologice care guvernează activitatea evaluatorilor autorizaţi;
- i) asigură buna desfăşurare a activităţii de evaluare;
- j) apără prestigiul şi independenţa profesională a membrilor săi în raporturile cu autorităţile publice, organismele specializate, precum şi cu alte persoane fizice şi juridice din ţară şi din străinătate;
- l) elaborează şi publică ghiduri profesionale în domeniul evaluării;
- p) elaborează propuneri de modificare şi completare a actelor normative din domeniul de activitate al evaluatorilor autorizaţi şi le înaintează instituţiilor abilitate pentru promovare;
- q) îndeplineşte orice alte atribuţii prevăzute prin lege sau regulamentul propriu de organizare şi funcţionare;
În lipsa unei reglementări din partea ANEVAR a cadrului de elaborare a Grilelor notariale, acestea (Grilele) nu vor fi recunoscute ca fiind evaluări (mascat sub denumirea de studii de piață) – implicit, nu vor avea o recunoaștere profesională.
În măsura în care ANEVAR va da curs unei reglementări a acestor studii de piață, în mod concret se vor produce multiple confuzii terminologice, de calitate, de interpretare și clarificare a diferențierii între un raport de evaluare efectuat de un membru evaluator ANEVAR și un ”studiu de piață” efectuat de un alt membru ANEVAR.
ANEVAR este important să adopte o poziție fermă în ceea ce privește Grilele notariale, acestea fiind o eroare care au condus la confuzie, au vulnerabilizat activitatea de evaluator, au produs nedreptăți atât în cadrul evaluărilor extrajudiciare cât și a evaluărilor extrajudiciare.
Consider că adoptarea, recunoașterea și însușirea Grilelor notariale de către ANEVAR, respectiv adoptarea Hotărârii pentru aprobarea Regulilor de elaborare a Studiilor de piață prevăzute la art. 111 din Codul fiscal (astfel cum au fost comunicate), prin importanța și gravitatea implicațiilor evaluatorii și legale, este necesar a fi supus aprobării Conferinței națiopnale a ANEVAR.
Pe fond, cu privire la documentul transmis ”Regulile de elaborare a Studiilor de piață prevăzute la art. 111 din Codul fiscal”, rog să aveți în vedere:
- Ruglamentul propus constă într-o veritabilă modificare a Standardelor de evaluare a bunurilor!!! – modificare care excede competenței Consiliului Director al ANEVAR.
În sensul învederat modificarea este necesar a fi adoptată și însușită de tot corpul profesional printr-o decizie la nivel național.
A se vedea următoarele articole din OG 24/2011:
- 7 alin 3, pct j – Conferinţa naţională are următoarele atribuţii:
j). aprobă, prin hotărâre, standardele de evaluare, obligatorii pentru membrii Uniunii, la propunerea Consiliului director;
- 8, alin. 8, pct. c și r – Consiliul director are următoarele atribuţii:
- c) propune spre aprobare Conferinţei naţionale standardele de evaluare, care devin obligatorii pentru desfăşurarea activităţii evaluatorilor autorizaţi;
- r) elaborează propuneri pentru modificarea şi completarea actelor normative în domeniul de activitate al evaluatorilor autorizaţi;
- 5 alin 2 prevede:
(2) În exercitarea atribuţiilor sale legale, Uniunea (ANEVAR) adoptă, prin organele sale, în condiţiile prezentei ordonanţe, hotărâri, regulamente, codul de etică al profesiei şi procedura disciplinară. Hotărârile şi regulamentele aprobate de Conferinţa naţională, codul de etică al profesiei, precum şi orice acte de interes general ale Uniunii sau ale organelor sale de conducere se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Astfel, prin raportare la prevederile OG 24/2011 menționate anterior și cuprinsul posibilului HCD (Hotărâre a Consiliului Director), trebuie analizat dacă adoptarea acestor reguli pot face obiectul deciziei Consiliului Director și nu a Conferinței Naționale.
În sensul învederat, se poate naște o problematică a legalității adoptării acestor Reguli de modificare și completare a Standardelor de evaluare.
- Tipul valorii la care se face referire nu este definit de către Codul Fiscal – textul de referință din Codul Fiscal – art. 111. fiind:
(4) Impozitul prevăzut la alin. (1) şi (3) se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici cu experţi evaluatori autorizaţi în condiţiile legii, impozitul se calculează la nivelul valorii stabilite prin studiul de piaţă.
(5) Camerele notarilor publici actualizează cel puţin o dată pe an studiile de piaţă întocmite de experţi evaluatori autorizaţi în condiţiile legii, care trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară specifică în anul precedent, şi le comunică direcţiilor generale regionale ale finanţelor publice din cadrul A.N.A.F.
Astfel, se observă că Codul Fiscal face trimitere la studiile de piață actualizate de Camerele notarilor, studii realizate de experți evaluatori autorizați și prin care există obligația (termenul ”trebuie” fiind relevant în sensul stabilirii unei obligații deontologice pentru o activitate a unui liber profesionist) stabilirii unei valori minime.
- Având în vedere conținutul pct. 18 lit c. din propusele Reguli:
Tipul valorii – Valoarea minimă prevăzută de codul fiscal – este un tip al valorii utilizat exclusiv în studiile de piață prevăzute la art. 111 din Codul Fiscal.
Consider că ”Valoarea minimă prevăzută de Codul Fiscal” nu poate constitui o definiție în sine!
Dacă de plano se admite de către ANEVAR existența unei valori minime la nivel de concept în estimarea oricărei valori imobiliare, este necesar a se emite Reguli și pentru alte măsuri de valoare – fiind irelevant că ne aflăm în fața unor prevedeRi fiscale. Cu titlu de exemplu: ce se întâmplă cu reglementarea valorii maximale sau a valorii medii?
Cu alte cuvinte, dacă avem reglementată o valoare minimă acceptată, trebuie să avem reglementată și o valoare maximă. De ce nu și o valoare medie … ?
Sub aspect deontologic, consider că ANEVAR trebuie să fie prudentă în utilizarea și admiterea unor termeni cantitativi de valoare pe care să îi însușească – erorile legislativului nefiind asumabile și de către ANEVAR.
Consider că ANEVAR trebuie să-și păstreze direcția de organism profesional independent (calitatea profesiei de evaluator fiind un deziderat permanent), care nu face compromisuri deontologice.
Dacă statul român dorește studii de piață (sub forma Grilelor notariale), să le facă, dar această voință nu trebuie asumată și reglementată profesional de către ANEVAR. Din contră, ANEVAR trebuie să respingă clar și argumentat de ce studiile de piață nu pot fi însușite de către ANEVAR.
- Întreaga Secțiune C a Regulilor face raportul de evaluare tradițional ca fiind lipsit de relevanță – în condițiile în care prin recunoașterea ANEVAR a unui tip de valoare (nedefinit) face Grilele notariale să generalizeze valori de referință – limitările introduse în cadrul pct. 4 a secțiunii C nefiind suficiente pentru a se contura o diferențiere între valoarea de piață și tipul de valoare nedefinit obiect al Grilelor notariale.
Trebuie să se știe că în mod curent Grilele notariale sunt considerate valori de referință în cadrul expertizelor judiciare evaluatorii (cu toate explicațiile aduse instanțelor cu privire la diferențierea tipurilor de valoare) – în acest sens considerând că Grilele notarile nu reflectă un studiu științific, fiind prejudiciabil pentru părți și pentru activitatea de evaluare. Or, admiterea și însușirea de către ANEVAR la nivel de concept a Grilelor notariale, ar echivala în perspectivă cu afectarea temeliei principiilor evaluării imobiliare.
- Din punct de vedere al competenței, ANEVAR nu reglementează activitatea de realizare a studiilor de piață, ci doar a rapoartelor de evaluare – a se vedea art. 2 alin. 2 menționat în prima pagină a opiniei mele, și care precizează:
Prin evaluare, în sensul prezentei ordonanţe, se înţelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi cu deontologia profesională de un evaluator autorizat.
Cu deosebită considerație,
Radu Bogdan Ștefan